KfW oder BAFA? Welches Förderprogramm zu welcher Sanierung passt

Sie haben sich entschieden zu sanieren und stoßen sofort auf zwei Namen: KfW und BAFA. Beide fördern energetische Sanierung, beide gehören zur Bundesförderung für effiziente Gebäude — und trotzdem ist die Frage „wo beantrage ich das?“ keine Formsache. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer eines Wohngebäudes, die vor der ersten Beauftragung stehen und wissen wollen, welcher Antrag wohin gehört.

Der Beitrag zeichnet zuerst die Landkarte: welche Stelle welches Bauteil fördert. Danach die zweite Weiche — Einzelmaßnahme oder Effizienzhaus. Dann die Reihenfolge aus Beratung, Vertrag und Antrag, die Nachweispflichten, die Grenzen der Kumulierung und zum Schluss der steuerliche Weg für alle, die keinen Antrag stellen wollen.

#Wer fördert was — KfW oder BAFA?

Die Aufteilung folgt keiner Behördenlogik, sondern dem Bauteil. Alles, was den Wärmeerzeuger betrifft, läuft über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Alles an Gebäudehülle und Anlagentechnik ohne Heizung läuft über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Und die Beratung, die beidem vorausgeht, ist ein eigener Topf — ebenfalls beim BAFA.

Wer beides plant, stellt deshalb zwei Anträge bei zwei Stellen, mit zwei Fristen und zwei Nachweisen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Zeitpläne kippen. Wie eine Sanierung fachlich zusammenhängt und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll ist, steht in Energetische Sanierung und Förderung 2026 — hier geht es um den Verwaltungsweg.

Eine Grundregel steht über allem und wird regelmäßig übersehen: § 89 Absatz 1 Nummer 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes knüpft die Fördermittel daran, dass die geförderte Maßnahme die gesetzlichen Anforderungen übererfüllt.1 Wer nur das Minimum der Anlage 7 einhält, hat das Gesetz erfüllt und trotzdem keinen Anspruch auf Geld. Die maßgeblichen Werte stehen in den technischen Mindestanforderungen der Programme, nicht im Gesetz.

#Einzelmaßnahme oder Effizienzhaus — was ist der Unterschied?

Das ist die zweite Weiche, und sie entscheidet über Förderhöhe, Aufwand und Nachweis.

Eine Einzelmaßnahme ist genau das: ein Bauteil, eine Anlage, ein Zuschuss. Sie dämmen das Dach, tauschen die Heizung, erneuern die Fenster — jedes für sich, jedes mit eigenem Antrag, jedes mit eigenem Fördersatz. Der Vorteil ist die Beweglichkeit: Sie sanieren in dem Tempo, das Ihr Budget hergibt, und müssen nichts über das einzelne Bauteil hinaus nachweisen.

Eine Effizienzhaus-Sanierung bewertet dagegen das ganze Gebäude nach der Maßnahme. Sie rechnet mit einem Referenzgebäude, sie verlangt eine energetische Gesamtplanung, und sie wird nicht als Zuschuss, sondern als zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschuss gefördert — dem Programm 261, Förderhöchstbetrag 150.000 Euro je Wohneinheit.2 Eine Zuschussvariante gibt es dafür nicht mehr: Das frühere Programm 461 nimmt keine Anträge mehr an und verweist selbst auf den Kredit.9 Was die Stufen 85, 70, 55 und 40 bedeuten und welcher Tilgungszuschuss an welcher hängt, steht in einem eigenen Beitrag.

Die Wahl ist keine Stilfrage, sondern für Jahre bindend: Eine Kombination beider Wege ist ausgeschlossen, und nach dem Abschluss eines über die Effizienzhaus-Förderung geförderten Vorhabens ist ein Antrag auf Einzelmaßnahmen erst nach drei Jahren wieder möglich — umgekehrt genauso.2 Wer also im ersten Schritt eine Einzelmaßnahme fördern lässt, hat den Weg zur Effizienzhaus-Sanierung für drei Jahre verstellt.

Die Bemessungsgrundlage der Einzelmaßnahmen ist nach Wohneinheiten gestaffelt: 30.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Liegt ein geförderter individueller Sanierungsfahrplan vor, steigen diese Grenzen auf 60.000, 30.000 und 15.000 Euro.4 Gedeckelt ist damit nicht der Zuschuss, sondern die Summe, auf die der Fördersatz angewendet wird — was der Sanierungsfahrplan darüber hinaus bringt, steht in iSFP: Was der individuelle Sanierungsfahrplan bringt.

#Was kostet die Beratung — und warum steht sie am Anfang?

Weil zwei der drei Wege ohne sie gar nicht gangbar sind. Für die Einzelmaßnahmen an Hülle und Anlagentechnik verlangt das BAFA die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes;46 für die Effizienzhaus-Sanierung erstellt derselbe Experte die Bestätigung zum Antrag, ohne die die KfW den Antrag nicht annimmt.2 Nur beim Heizungstausch genügt die Bestätigung des ausführenden Fachunternehmens.

Die Beratung selbst ist gefördert: Die Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude übernimmt 50 Prozent des förderfähigen Honorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und höchstens 850 Euro ab drei Wohneinheiten.5 Voraussetzung ist unter anderem, dass Bauantrag oder Bauanzeige mindestens zehn Jahre zurückliegen.

Innerhalb der Effizienzhaus-Förderung gibt es zusätzlich einen eigenen Topf für Fachplanung und Baubegleitung: bis zu 10.000 Euro je Vorhaben bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Mehrfamilienhäusern 4.000 Euro je Wohneinheit und höchstens 40.000 Euro je Vorhaben; der Tilgungszuschuss darauf beträgt 50 Prozent.2

#In welcher Reihenfolge wird beantragt?

Hier liegt der teuerste Fehler der ganzen Förderlandschaft, und er hat einen Namen: Vorhabenbeginn.

Als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags, der der Ausführung zuzurechnen ist — nicht der erste Spatenstich, nicht die erste Rechnung.2 Wer den Handwerksvertrag unterschreibt und danach den Antrag stellt, hat die Förderung für diese Maßnahme verloren, vollständig und ohne Nachsicht.

Der Ausweg ist eine Vertragsklausel: Der Vertrag wird unter der aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage geschlossen. Dann liegt kein Vorhabenbeginn vor. Beim Heizungstausch ist ein so bedingter Vertrag sogar Bestandteil des Antrags — er wird zusammen mit der Bestätigung hochgeladen.3

#Was darf man kombinieren — und was nicht?

Drei Grenzen, und alle drei werden in der Praxis gerissen.

Erstens die Förderquote. Ergibt sich aus allen öffentlichen Mitteln zusammen — Landesprogramme, kommunale Zuschüsse, andere Bundesmittel — für dieselbe Maßnahme eine Quote von mehr als 60 Prozent, ist das der KfW anzuzeigen; die BEG-Förderung wird dann so gekürzt, dass 60 Prozent erreicht werden, und bereits ausgezahlte Beträge sind zurückzuzahlen.2 Nicht eingerechnet werden Zinsverbilligungen von Förderkrediten und öffentliche Bürgschaften.

Zweitens dieselbe Maßnahme zweimal. Ein Bauteil wird einmal gefördert. Wer die Fassade über eine Einzelmaßnahme fördern lässt, kann sie nicht zusätzlich in die Effizienzhaus-Bilanz derselben Sanierung einbringen.

Drittens Zuschuss und Steuerermäßigung. § 35c Absatz 3 Einkommensteuergesetz versagt die Steuerermäßigung, wenn für dieselbe Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.7 Das Merkblatt der KfW zieht die Grenze noch enger: Ausgeschlossen sind für dieselbe Maßnahme weder zeitgleich noch zeitlich versetzt die Steuerermäßigung nach § 35c und die Handwerkerleistung nach § 35a Absatz 3 Einkommensteuergesetz — „auch nicht als Aufteilung in Materialkosten und Arbeitsleistung“.2 Der verbreitete Rat, den Materialanteil zu fördern und den Lohnanteil abzusetzen, trägt also nicht. Sie entscheiden sich je Maßnahme — nicht je Gebäude und nicht je Jahr.

Ebenfalls ausgeschlossen ist die gleichzeitige Inanspruchnahme mit den Programmen „Altersgerecht Umbauen“ (159), „Barrierereduzierung“ (455-B) und „Einbruchschutz“ (455-E) für dieselben Kosten.2 Wer im selben Zug barrierefrei umbaut, trennt die Rechnungen sauber nach Gewerken — sonst fällt eine der beiden Förderungen weg.

#Was gilt für Mehrfamilienhäuser und Eigentümergemeinschaften?

Antragsberechtigt sind neben Privatpersonen auch Unternehmen, Einzelunternehmer, Personengesellschaften, juristische Personen des Privatrechts und Wohnungsbaugenossenschaften.2 Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt eine Besonderheit: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beantragt die Gemeinschaft, Maßnahmen am Sondereigentum der einzelne Eigentümer. Die Trennlinie ist dieselbe wie im Wohnungseigentumsrecht — die Fassade gehört allen, die Wohnungstür nach innen nicht zwingend.

Zwei Punkte, die in Eigentümerversammlungen regelmäßig für Verzögerung sorgen. Erstens: Die Bemessungsgrenzen der Einzelmaßnahmen zählen je Wohneinheit, nicht je Gebäude — ein Haus mit acht Wohnungen kommt damit auf eine deutlich höhere Bemessungsgrundlage als acht Reihenhäuser mit je einer. Zweitens: Der Beschluss muss gefasst sein, bevor der Vertrag geschlossen wird, und der Antrag muss vor dem Vertrag draußen sein. Wer die Reihenfolge Beschluss – Vertrag – Antrag wählt, hat die Förderung verloren.

Ist der Antragsteller nicht selbst Eigentümer des Gebäudes — etwa ein Pächter oder ein Erbbauberechtigter —, ist er nur antragsberechtigt, wenn auch der Eigentümer antragsberechtigt ist und vor der Antragstellung über die Inanspruchnahme und die Höhe des maximalen Förderbetrags informiert wurde.2

Warum der Energieausweis in dieser Konstellation besonders zählt: Er wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung — und wird damit zur gemeinsamen Zahlengrundlage der ganzen Gemeinschaft. Die Einzelheiten stehen in Energieausweis für die Eigentumswohnung.

#Was tun, wenn man gar keinen Antrag stellen will?

Dann bleibt der steuerliche Weg. Für energetische Maßnahmen an einem selbstgenutzten, bei Durchführung mehr als zehn Jahre alten Gebäude ermäßigt sich die Einkommensteuer im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr um je 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens je 14.000 Euro, und im dritten Jahr um 6 Prozent, höchstens 12.000 Euro; für die Kosten eines Energieberaters sind es 50 Prozent.7

Der Weg hat drei Vorteile: kein Antrag vor dem Vertrag, keine Frist, kein Experte als Pflicht. Er hat drei Nachteile: Er gilt nur für Selbstnutzer, er verlangt eine Fachunternehmensbescheinigung und eine unbare Zahlung, und er verteilt sich über drei Jahre. Und er ist befristet — begünstigt sind Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Für Vermietende ist er keine Option; dort sind energetische Aufwendungen Erhaltungs- oder Herstellungskosten, und die Abgrenzung gehört in die Steuererklärung, nicht in einen Förderantrag. Was der Energieausweis selbst steuerlich bedeutet, steht in Energieausweis steuerlich absetzbar.

#Häufige Fragen zu KfW und BAFA

#Fazit: Erst die Stelle klären, dann den Vertrag unterschreiben

Die Landkarte ist einfacher, als sie aussieht: Heizung zur KfW, Hülle und Anlagentechnik zum BAFA, das ganze Haus über den Kredit 261 — und die Beratung davor ist beim BAFA gefördert. Schwierig ist nicht die Zuordnung, sondern die Reihenfolge: Jeder Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn draußen sein, und Vorhabenbeginn ist der unbedingte Handwerkervertrag. Wer diese eine Klausel in jedes Angebot schreibt, hat den häufigsten und teuersten Fehler der Förderpraxis vermieden.