Energieausweis für die Eigentumswohnung: Warum es ihn für einzelne Wohnungen nicht gibt

Sie wollen Ihre Eigentumswohnung verkaufen oder neu vermieten und suchen einen Energieausweis für genau diese Wohnung. Den gibt es nicht — kein Versäumnis Ihrer Hausverwaltung, sondern der Aufbau des Gesetzes. Dieser Artikel richtet sich an Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer, bei denen ein Verkauf oder ein Mieterwechsel ansteht.

Er beantwortet fünf Fragen: warum es den Ausweis nur für das Gebäude gibt, wer ihn besorgt, wer zahlt, welche Ausweisart für eine Wohnanlage gilt und was ins Inserat gehört.

#Brauche ich für meine Wohnung einen eigenen Energieausweis?

Nein. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung — so steht es in § 79 Absatz 2 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes.1 Verkaufen oder vermieten Sie Ihre Wohnung, brauchen Sie den Ausweis des gesamten Hauses. An diesem Satz hängt alles Weitere; den Zusammenhang zeichnet der Überblick zum Energieausweis nach.

Die Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz hält fest: „Eine Eigentumswohnung kann schon vom Begriff her kein Gebäude sein. Sie befindet sich vielmehr in einem Gebäude und ist Teil dieses Gebäudes.“6 Und die häufigen Fragen des Bundes beantworten „Dürfen Energieausweise auch für einzelne Wohnungen ausgestellt werden?“ mit Nein.7

#Wer besorgt den Ausweis — ich oder die Eigentümergemeinschaft?

Beide, an verschiedenen Stellen. Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet die Gemeinschaft (§ 18 Absatz 1 WEG), und jeder Eigentümer kann von ihr eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Absatz 2 Nummer 1).8 Daraus folgt der Anspruch, um den es geht: Wer verkauft oder vermietet, kann den Ausweis rechtzeitig verlangen — so fasst es die Verbraucherzentrale.12

Vorlegen müssen Sie ihn selbst. § 80 Absatz 4 GModG nennt „den Verkäufer oder den Immobilienmakler“, Absatz 5 überträgt das auf den Vermieter.2 Die Hausverwaltung steht in keinem der Sätze. Und mit dem Vorlegen ist es nicht getan — nach Vertragsschluss ist der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Absatz 4 Satz 5).2 Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung, ist das nach § 108 Absatz 1 Nummer 18 GModG Ihre Ordnungswidrigkeit, nicht ihre — die Fristen stehen in der Übersicht zur Energieausweis-Pflicht.

Der Regelweg ist ein Beschluss: Die Beauftragung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, über die die Eigentümer nach § 19 Absatz 1 WEG beschließen.9 Ob die Verwaltung auch ohne Beschluss darf, ist Auslegungsfrage — § 27 Absatz 1 WEG erlaubt ihr Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und solche zur Wahrung einer Frist. Verlassen Sie sich nicht darauf: Über die Ausweisart muss ohnehin entschieden werden.

Der letzte Punkt ist der unangenehme: Wer ohne Beschluss vorprescht, hat keinen selbstverständlichen Erstattungsanspruch. Rechnen Sie von Ihrem Termin rückwärts — bis zur nächsten Versammlung vergehen leicht Monate.

#Wer zahlt, und darf ich das auf den Mieter umlegen?

Zahlen tut die Gemeinschaft. Nach § 16 Absatz 2 WEG trägt jeder die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils — nicht zu gleichen Teilen, wie man häufig liest.10 Eine abweichende Verteilung ist möglich, muss aber beschlossen sein.

Auf Mieter umlegen dürfen Sie ihn nicht. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 BetrKV nur Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen — ein Energieausweis entsteht einmal in zehn Jahren.11 Absatz 2 Nummer 1 nimmt Verwaltungskosten aus, und im Katalog des § 2 BetrKV steht er in keiner der siebzehn Positionen.

#Welche Ausweisart gilt für eine Wohnanlage — und wie viele Ausweise?

Bei einer Wohnanlage haben Sie meist die freie Wahl. Zum Bedarfsausweis zwingt § 80 Absatz 3 nur Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erreichen.2 Ab fünf Wohnungen entscheidet die Gemeinschaft frei; woran sich das ausrichtet, steht im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis. Zum 1. Januar 2027 fällt die Regel weg.14

Ein Punkt geht oft schief: Der Verbrauchsausweis wird nicht aus Ihrer Heizkostenabrechnung gerechnet. § 82 Absatz 4 GModG verlangt Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude, aus 36 zusammenhängenden Monaten, deren jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegt.3 Längere Leerstände sind rechnerisch zu berücksichtigen, die Heizung wird witterungsbereinigt. Beides kann nur, wer die Abrechnung der ganzen Liegenschaft hat. Fordern Sie sie an, bevor Sie den Verbrauchsausweis bestellen.

Wie viele Ausweise eine Anlage braucht, entscheidet der Gebäudebegriff, nicht die Grundbuchseite. Für ein Gebäude sprechen laut der Auslegung selbstständige Nutzbarkeit, eigene Hausnummer, eigener Eingang und Brandwände; eine Reihenhauszeile besteht deshalb aus mehreren Gebäuden, und zwei Doppelhaushälften bekommen je einen Ausweis — selbst bei gemeinsamer Heizung.6

Liegt im Haus neben Wohnungen eine Praxis oder ein Laden, kann es zwei Ausweise geben. Das ist der Stand 09/2026; zum 1. Januar 2027 wird § 106 neu gefasst, und wie gemischt genutzte Gebäude dann behandelt werden, steht noch nicht fest. § 106 Absatz 1 GModG verlangt die getrennte Behandlung als Nichtwohngebäude nur, wenn drei Merkmale zusammenkommen: Der Gebäudeteil unterscheidet sich in der Art der Nutzung, er unterscheidet sich in der gebäudetechnischen Ausstattung, und er umfasst einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche.5 Eine Prozentgrenze nennt das Gesetz nicht. Die Arztpraxis an derselben Zentralheizung erfüllt sie meist nicht — das Ladenlokal mit eigener Lüftung, Kühlung und eigenem Wärmeerzeuger dagegen schon.

#Was muss im Inserat Ihrer Wohnung stehen?

Sobald ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 Absatz 1 GModG in jeder Immobilienanzeige in kommerziellen Medien fünf Angaben: Art des Ausweises, Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, wesentliche Energieträger für die Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse.4 Alle fünf sind Werte des Gebäudes — der Gesetzestext spricht vom Endenergieverbrauch „für das Gebäude“ und von den Energieträgern „des Gebäudes“.

Sie inserieren also nicht die Klasse Ihrer Wohnung, sondern die Ihres Hauses — für Ihre Wohnung allein wurde nichts gerechnet. Geben Sie Ihrem Makler den vollständigen Ausweis, nicht nur die Klasse.

#Fazit: der Ausweis gehört dem Haus, die Pflicht gehört Ihnen

Für eine einzelne Wohnung gibt es keinen Energieausweis — Bezugsobjekt ist immer das Gebäude. Besorgen muss ihn die Gemeinschaft, und sie zahlt ihn nach Miteigentumsanteilen; vorlegen müssen Sie ihn persönlich. Weil dazwischen eine Eigentümerversammlung liegen kann, fragen Sie an dem Tag bei der Verwaltung nach, an dem der Verkauf feststeht.