Energieausweis-Pflicht: Wann Sie ihn brauchen und was ohne ihn droht

Solange Sie in Ihrem Haus wohnen und nichts damit vorhaben, brauchen Sie keinen Energieausweis. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, bei denen sich das gerade ändert: Verkauf steht an, eine Wohnung wird frei, ein Neubau ist fertig. Ab diesem Moment ist der Ausweis kein Papier für die Akte, sondern eine Vorlagepflicht mit Frist.

Der Artikel beantwortet vier Fragen in dieser Reihenfolge: Wann genau entsteht die Pflicht, wann müssen Sie den Ausweis zeigen und übergeben, welche Gebäude sind ausgenommen, und was passiert, wenn er fehlt.

#Diese Anlässe lösen die Pflicht aus

Nicht das Eigentum begründet die Pflicht, sondern der Anlass. § 80 Absatz 3 GModG zählt sie auf;4 drei davon decken die allermeisten Fälle ab:

Dem Verkauf gleichgestellt ist ein Fall, den kaum eine Übersicht nennt: die Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück. § 80 Absatz 3 Satz 1 führt sie gleichrangig neben Verkauf und Vermietung auf.

Ein weiterer Fall ist kein Anlass im Sinne des Gesetzes: Wer für eine Sanierung Fördermittel beantragt, braucht den rechnerischen Nachweis, den die Förderprogramme verlangen. Die Sanierung für sich genommen macht daraus noch keine Ausweispflicht. Sie entsteht erst, wenn zweierlei zusammenkommt: Änderungen im Sinne des § 36 GModG und Berechnungen für das gesamte Gebäude nach § 38 Absatz 3. Dann ist nach § 80 Absatz 2 GModG ein Bedarfsausweis auszustellen — und der bisherige verliert seine Gültigkeit.

Eine Abgrenzung ist in der Praxis wichtiger, als ihre Kürze vermuten lässt: Die Pflicht gilt bei Neuvermietung, nicht im laufenden Mietverhältnis. Ein langjähriger Mieter hat keinen Anspruch auf den Ausweis, ein neuer dagegen von der ersten Besichtigung an.

Welche Ausweisart in Ihrem Fall zulässig ist, entscheidet sich unabhängig davon — die Kriterien stehen im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Einen Anlass gibt es unabhängig von Verkauf und Vermietung: die Aushangpflicht. Sie steht in zwei Absätzen mit unterschiedlichen Schwellen. Bei behördlicher Nutzung greift sie ab mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr (§ 80 Absatz 6 GModG). Ohne behördliche Nutzung gilt sie erst ab 500 Quadratmetern — und auch dann nur, sobald überhaupt ein Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 7 GModG). Wer darunter liegt, muss nichts aushängen, egal wie viel Publikum kommt.

#Wann Sie vorlegen und wann Sie übergeben

Das Gesetz unterscheidet zwei Handlungen, die gern verwechselt werden. Vorlegen heißt zeigen, übergeben heißt aushändigen. § 80 Absatz 4 GModG regelt beides Satz für Satz; Absatz 5 erklärt davon Satz 1 bis 5 für Vermietung, Verpachtung und Leasing für entsprechend anwendbar.

Praktisch heißt das: Der Ausweis muss vor dem ersten Besichtigungstermin fertig sein, nicht vor dem Notartermin. Wer ihn erst bestellt, wenn der Kaufvertrag Gestalt annimmt, ist zu spät.

Zwei Sätze werden dabei regelmäßig falsch gelesen. Satz 4 ist die späteste Frist, nicht die Voraussetzung: Sie warten nicht darauf, dass jemand fragt. Und Satz 2 ist gleichwertig — ein Ausdruck, der bei der Besichtigung sichtbar ausliegt, erfüllt die Pflicht so gut wie das Überreichen. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen kommt Satz 6 hinzu: Wird ein informatorisches Beratungsgespräch unentgeltlich angeboten, hat der Käufer es nach der Übergabe zu führen. Bei Vermietung gilt das nicht — Absatz 5 verweist nur auf die Sätze 1 bis 5.

Achten Sie außerdem auf die Gültigkeit: Ein Ausweis ist nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre gültig, kann aber vorzeitig ungültig werden, wenn für das ganze Gebäude neu gerechnet wird (§ 80 Absatz 2). Ein Ausweis, der während der Vermarktung abläuft, erfüllt die Pflicht nicht mehr — ein Blick auf das Ausstellungsdatum gehört deshalb an den Anfang jeder Vermarktung und nicht ans Ende.

#Was in jede Immobilienanzeige gehört

Sobald ein Energieausweis vorliegt, greift zusätzlich § 87 Absatz 1 GModG:6 Jede Immobilienanzeige in einem kommerziellen Medium muss fünf Angaben aus dem Ausweis enthalten.

Der Zusatz an den letzten beiden Zeilen steht so im Gesetz: Baujahr und Effizienzklasse verlangt § 87 Absatz 1 ausdrücklich nur für Wohngebäude.

Welche Liste gilt, hängt nicht am Datum der Anzeige, sondern am Ausstellungsdatum des Ausweises. Für Ausweise bis zum 31. Dezember 2026 bleibt es bei der Liste oben, auch wenn Sie 2028 damit inserieren (§ 112 Absatz 3 GModG).9 Wer ab 2027 einen Ausweis ausstellen lässt, nennt in der Anzeige zusätzlich das Ausstellungsdatum, gibt statt der Endenergie den Jahres-Primärenergiebedarf an, und die Einschränkung auf Wohngebäude bei Baujahr und Effizienzklasse fällt weg.

Fehlen sie, ist das nicht nur eine Ordnungswidrigkeit. Unvollständige Anzeigen sind zusätzlich ein wettbewerbsrechtliches Risiko — Abmahnungen durch Mitbewerber oder Verbände sind hier der häufigere Weg, auf dem der Verstoß teuer wird.

Umgekehrt gilt die Angabepflicht nur, wenn ein Ausweis vorliegt: Sie müssen keinen erstellen lassen, nur um zu inserieren — sobald einer da ist, gehören aber alle Angaben hinein. Geben Sie dem Makler deshalb den vollständigen Ausweis, nicht nur die Effizienzklasse.

#Drei Fälle, die regelmäßig gefragt werden

Die Eigentumswohnung. Ein Energieausweis wird nie für eine einzelne Wohnung ausgestellt, sondern immer für das Gebäude (§ 79 Absatz 2 GModG). Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht deshalb den Ausweis der Wohnungseigentümergemeinschaft und fordert ihn bei der Verwaltung an, statt selbst einen zu bestellen. Die Verwaltung ist nicht der Verpflichtete — vorlegen müssen Sie. Fordern Sie den Ausweis deshalb an, sobald der Verkauf feststeht, und nicht erst, wenn der erste Besichtigungstermin steht; existiert für das Gebäude noch keiner, muss ihn die Gemeinschaft beschließen und bezahlen, und das dauert bis zur nächsten Versammlung.

Erbfall und Schenkung. § 80 Absatz 3 Satz 1 zählt auf, was die Pflicht auslöst: Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und das Erbbaurecht. Der Erbfall steht nicht darin — Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein, ohne dass etwas verkauft wird. Die Schenkung ist ebenfalls kein Verkauf. In beiden Fällen brauchen Sie zunächst keinen Ausweis. Sobald die geerbte oder geschenkte Immobilie aber verkauft oder neu vermietet wird, gilt die normale Pflicht — und dann fehlen erfahrungsgemäß die Unterlagen, aus denen sich das Gebäude beschreiben ließe.

Möbliert auf Zeit und Ferienvermietung. Eine Vermietung bleibt eine Vermietung, auch wenn sie kurz ist: Wer möbliert auf Zeit vermietet, löst die Pflicht mit jedem neuen Mietverhältnis aus. Die Ausnahme in § 2 Absatz 2 Nummer 8 GModG hilft nur, wenn das Gebäude selbst für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt ist — nicht, wenn es ganzjährig genutzt und nur kurz vermietet wird.

#Diese Gebäude sind ausgenommen

Nicht jedes Gebäude fällt unter die Pflicht. Die Ausnahmen stehen verstreut im Gesetz; das sind die praktisch wichtigen:

Zwei Zeilen der Tabelle stehen bewusst ohne Paragrafen: Abriss und Zwangsversteigerung sind keine gesetzlichen Ausnahmen, sondern Auslegung — nachzulesen in den häufigen Fragen des GModG-Portals des Bundes.10 Wer sich darauf beruft, sollte das wissen. Die Eigennutzung wiederum ist keine Eigenschaft des Gebäudes, sondern eine Momentaufnahme: Sie endet, sobald Sie das Haus anbieten.

Bei Baudenkmälern lohnt sich ein Blick auf den Kalender. Bis zum 31. Dezember 2026 befreit § 79 Absatz 4 Satz 2 sie von Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang. Zum 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme ersatzlos — der neue § 79 Absatz 4 nennt nur noch Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude.11 § 105 GModG hilft nicht darüber hinweg: Er erlaubt, von energetischen Anforderungen abzuweichen, befreit aber nicht von der Ausweispflicht. Wer ein Denkmal ab 2027 verkauft oder neu vermietet, braucht also einen Ausweis. Vorher schon einen zu haben, ist ohnehin ein Verkaufsargument, wenn das Haus energetisch besser dasteht als sein Alter vermuten lässt.

Bei gemischt genutzten Gebäuden entscheidet nicht die Hauptnutzung allein. Nach § 106 Absatz 1 GModG ist ein Gebäudeteil — etwa ein Ladenlokal im Erdgeschoss — getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln, wenn er sich in der Art der Nutzung und in der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich unterscheidet und einen nicht unerheblichen Teil der Fläche einnimmt. Dass dann zwei Ausweise fällig werden, folgt aus § 79 Absatz 2 Satz 2. Eine Prozentgrenze nennt das Gesetz nicht; wo wir sie in der Praxis ziehen, steht im Vergleich der Ausweisarten. Das ist keine Ausnahme von der Pflicht, sondern eine Verdopplung — wer nur einen Ausweis erstellen lässt, hat sie halb erfüllt.

#Was passiert, wenn der Ausweis fehlt

Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nicht rechtzeitig vorlegt (§ 108 Absatz 1 Nummer 18 GModG) oder nicht übergibt (Nummer 19), begeht eine Ordnungswidrigkeit. Für beide sieht § 108 Absatz 2 Nummer 2 eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro vor.8 Die Nummern verschieben sich zum 1. Januar 2027 um eins nach hinten; der Betrag bleibt. Zuständig für den Vollzug ist die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 80 Absatz 1 Satz 4, § 95 GModG) — welche das ist, legt jedes Bundesland selbst fest.

Die 10.000 Euro sind der Rahmen, nicht der Regelsatz — bemessen wird im Einzelfall. Der Anlass ist dabei selten eine behördliche Kontrolle: Aufmerksam werden Behörden meist durch Hinweise, etwa von einem Interessenten, der leer ausgegangen ist, oder von einem Wettbewerber, dem die unvollständige Anzeige aufgefallen ist.

Dazu kommt der zivilrechtliche Teil, der im Gesetz nicht steht: Ein Käufer, der falsche Kennwerte erhalten hat, kann daraus Ansprüche ableiten.

Die Verantwortung ist dabei geteilt, und zwar genauer, als oft gesagt wird. Für die Angaben, die Sie bereitstellen, sind Sie verantwortlich; für die Daten, die der Aussteller selbst ermittelt, ist er es (§ 83 Absatz 3 Satz 1 und Absatz 1 Satz 2 GModG). Prüfen muss er Ihre Angaben schon heute: Er darf sie nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen (§ 83 Absatz 3 Satz 2). Ab dem 1. Januar 2027 kommt hinzu, dass er ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen muss. Deshalb wiegt die Frage, ob Ihre Angaben vor der Ausstellung geprüft werden, schwerer als der Preis — was ein Energieausweis kostet, steht unter Energieausweis Kosten.

#Fazit: der Anlass entscheidet, nicht das Eigentum

Solange Sie selbst wohnen bleiben, brauchen Sie nichts zu tun. Steht Verkauf oder Neuvermietung an, brauchen Sie den Energieausweis vor der ersten Besichtigung — nicht vor dem Vertrag. Prüfen Sie einmal, ob Ihr Gebäude unter eine der Ausnahmen fällt; wenn nicht, ist die Bestellung die kleinere Übung gegenüber 10.000 Euro Bußgeld und einem Käufer, der sich auf falsche Kennwerte beruft.