Energieausweis für Nichtwohngebäude: Pflicht, Aushang und die Wende 2027

Wenn Ihnen ein Bürohaus, eine Praxis, eine beheizte Werkstatt, ein Hotel oder eine Schule gehört, gelten andere Regeln als für ein Wohnhaus — und sie stehen an anderen Stellen im Gesetz. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen, Eigentümer und Verwalter solcher Gebäude. Der wichtigste Unterschied vorweg: Neben Verkauf und Vermietung gibt es einen zweiten Anlass — die Pflicht, den Ausweis öffentlich auszuhängen.

Der Beitrag beantwortet sieben Fragen: Was ein Nichtwohngebäude ist, wann die Ausweispflicht entsteht, wann Sie aushängen müssen, welche Ausweisart zulässig ist und welche Daten sie braucht, was das kostet, was sich 2027 ändert — und welche Gebäude ganz herausfallen.

#Was ist ein Nichtwohngebäude — und wann ist Ihres eins?

Das Gesetz definiert den Begriff nicht positiv, sondern durch Abzug — geprüft wird die Gegenseite.

Maßgeblich ist die Zweckbestimmung, nicht die Eigentümerstruktur — ein Mehrfamilienhaus im Eigentum einer GmbH bleibt ein Wohngebäude.

Der zweite Unterschied ist die Bezugsfläche, und er zieht sich durch jede Kennzahl: Beim Wohngebäude rechnet das Gesetz mit der Gebäudenutzfläche, beim Nichtwohngebäude mit der Nettogrundfläche — beide nach DIN V 18599, jeweils der beheizte oder gekühlte Teil (§ 3 Absatz 1 Nummer 10 und 22 GModG).2 Ein Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter ist zwischen Wohnhaus und Bürohaus deshalb nicht vergleichbar. Wie er entsteht, steht im Überblick über den Energieausweis.

| Bedarfsausweis-Zwang bei Altbauten vor 1977 | ja, unter fünf Wohnungen | nein |

#Der Fall, an dem die meisten scheitern: gemischt genutzte Gebäude

Das Wohnhaus mit der Arztpraxis im Erdgeschoss, das Bürogebäude mit der Hausmeisterwohnung: Hier entscheidet nicht die überwiegende Nutzung. § 106 GModG verlangt, den abweichenden Teil getrennt zu behandeln, und § 79 Absatz 2 Satz 2 macht daraus zwei Ausweise für dasselbe Haus.8

Die Trennung greift nicht automatisch, sondern setzt drei Dinge voraus:

Absatz 2 spiegelt die Regel: Wohnteile in einem Nichtwohngebäude werden getrennt als Wohngebäude behandelt, sobald sie einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche ausmachen.

Diese Fundstelle hat ein Ablaufdatum. Zum 1. Januar 2027 wird § 106 durch „Solarenergie in Gebäuden“ ersetzt, und § 79 Absatz 2 Satz 2 — die Vorschrift, die den Ausweis für Gebäudeteile anordnet — fällt ebenfalls weg.10 An ihre Stelle tritt keine getrennte Behandlung, sondern eine Zonierung im selben Ausweis: Nach dem neuen § 20 Absatz 2 ist ein Wohngebäude mit nicht unerheblichen, wesentlich anders genutzten und anders ausgestatteten Flächenteilen „in Zonen zu unterteilen“. Aus zwei Ausweisen wird einer mit zwei Zonen. Für den umgekehrten Fall — Wohnteile in einem Nichtwohngebäude, heute § 106 Absatz 2 — nennt das Änderungsgesetz keine Nachfolgeregelung; diese Frage ist offen.

#Wann brauchen Sie einen Energieausweis für ein Nichtwohngebäude?

Nicht das Eigentum begründet die Pflicht, sondern der Anlass — § 80 GModG zählt vier auf.4

Das Gesetz trennt dabei zwei Handlungen: Vorlegen heißt zeigen, übergeben heißt aushändigen. Vorzulegen ist der Ausweis unaufgefordert spätestens bei der Besichtigung, übergeben unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Absatz 4 Satz 1 bis 5, für Vermietung über Absatz 5). Er muss also vor dem ersten Besichtigungstermin fertig sein, nicht vor dem Notartermin. Die Fristen stehen unter Energieausweis-Pflicht.

Ein Detail der Immobilienanzeige wird fast immer übersehen. § 87 Absatz 1 verlangt fünf Pflichtangaben, sobald ein Ausweis vorliegt — Baujahr und Effizienzklasse nur bei Wohngebäuden. Dafür kommt Absatz 2 hinzu: Beim Nichtwohngebäude ist der Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und für Strom getrennt aufzuführen.7 In der Anzeige stehen also zwei Zahlen. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG, ab 2027 Nummer 22) — und ein Abmahnrisiko.

#Wann müssen Sie den Energieausweis aushängen?

Diese Pflicht gibt es nur beim Nichtwohngebäude, in zwei Absätzen mit verschiedenen Schwellen. Wichtiger als die Zahl ist die Reichweite: Absatz 6 verlangt, den Ausweis erst ausstellen zu lassen, Absatz 7 nur, einen vorhandenen auszuhängen.

Aufgehängt wird „an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle“ (§ 80 Absatz 6 Satz 2 GModG) — in der Praxis Eingangsbereich, Foyer oder Empfang. Das Gesetz nennt kein Zimmer, sondern ein Ergebnis: Wer das Gebäude betritt, sieht den Ausweis, ohne zu suchen.

Zwei Feinheiten entscheiden, wer handeln muss:

• Ist die Fläche vermietet, hängt der Mieter aus. Nutzt der Eigentümer sie nicht überwiegend selbst, trifft die Pflicht den Nutzer; der Eigentümer muss ihm Ausweis oder Kopie übergeben (§ 80 Absatz 6 Satz 3 und 4).
• Es genügt ein Auszug nach dem amtlichen Muster, nicht der ganze Ausweis (Satz 5).

#Verbrauchs- oder Bedarfsausweis — und welche Daten braucht er?

Beim Nichtwohngebäude haben Sie heute die freie Wahl. Der Grund steht in § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG: Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine, unsanierte Altbauten mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 gilt nur für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.4 Für ein Bürohaus von 1962 gibt es sie nicht. Der Unterschied beider Arten steht im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Der Datenbedarf ist hier breiter, und das ist der praktische Kernunterschied: Erfasst werden Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und die eingebaute Beleuchtung, in Kilowattstunden je Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche (§ 82 Absatz 2 Satz 5 GModG).5 Beim Wohngebäude bleibt der Strom draußen. Sie brauchen also Strom- zusätzlich zu den Wärmeabrechnungen.

Zwei Rechenschritte kommen hinzu. Der Heizverbrauch wird witterungsbereinigt — über die vorgeschriebenen Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes auf den Standard-Standort Potsdam.12 Und längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen (§ 82 Absatz 4 Satz 3), sonst sähe ein halbleeres Bürohaus effizienter aus, als es ist. Dafür gilt eine eigene Bekanntmachung vom 15. April 2021 mit Regeln zum Stromverbrauch, zur Kälteerzeugung und zu den Vergleichswerten.12

Der Bedarfsausweis ist hier deutlich aufwendiger, und der Grund steht in § 85 Absatz 2: Er verlangt die Zonierung — Gebäudezonen mit Nettogrundfläche und Anteil sowie die Aufteilung des Endenergiebedarfs auf Heizung, Warmwasser, Beleuchtung, Lüftung und Kühlung.6 Ein Haus mit Verkauf, Lager, Büro und Sozialräumen wird zerlegt und jede Zone einzeln bilanziert.

Im Energieausweis Portal ist von den beiden Arten der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude bestellbar; einen Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude bieten wir nicht an. Der Weg führt über das Formular für den Verbrauchsausweis und die Auswahl der Gebäudeart.

#Was kostet ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude?

Der Verbrauchsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet im Energieausweis Portal 39,99 €. Was darin steckt und welche Zusatzleistungen es gibt, steht unter Energieausweis Kosten.

Beim Bedarfsausweis gibt es keinen sinnvollen Pauschalpreis, und das liegt an der Zonierung: Der Aufwand hängt an der Zahl der Nutzungszonen, der Anlagentechnik und den Bauunterlagen. Fremdpreise nennen wir nicht — belastbare Marktzahlen aus amtlichen oder fachlich autoritativen Quellen gibt es dazu nicht.

#Was ändert sich zum 1. Januar 2027 — und danach?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026; seine Energieausweis-Teile treten aber erst am 1. Januar 2027 in Kraft (Artikel 2 des Änderungsgesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226).10 Für Nichtwohngebäude ist das die größere der beiden Änderungen — fünf Punkte zählen.

Erstens: Der Verbrauchsausweis entfällt. § 80 Absatz 3 Satz 2 neuer Fassung schreibt für Nichtwohngebäude einen Ausweis „auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81“ vor — also einen Bedarfsausweis. Das BBSR formuliert es ebenso: keine Energieverbrauchsausweise mehr für Nichtwohngebäude.11 Wer einen will, lässt ihn 2026 ausstellen; er bleibt zehn Jahre gültig, und § 112 neuer Fassung regelt das Inserieren mit ihm.

Zweitens: Die Flächenschwellen beim Aushang fallen weg. Für ein bestehendes Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand in behördlicher Nutzung ist künftig ohne Quadratmetergrenze ein Ausweis auszustellen; ausgehängt wird bei starkem Publikumsverkehr. Ein nicht behördlich genutztes Nichtwohngebäude hängt aus, „sobald und solange für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt“ — die 500 Quadratmeter stehen dort nicht mehr.

Drittens: Nichtwohngebäude bekommen Effizienzklassen. Bis Ende 2026 trägt ihr Ausweis keine; § 86 geltender Fassung kennt sie nur für Wohngebäude. Ab 2027 gilt die EU-weit einheitliche Skala A bis G nach der neuen Anlage 10a — nur für Nichtwohngebäude, Wohnhäuser behalten A+ bis H. Anders als dort ist sie kein Kilowattstundenwert, sondern ein Verhältniswert: errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den des Referenzgebäudes.

In die Klasse A dürfen dabei nur Nullemissionsgebäude eingestuft werden — Gebäude ohne Emissionen aus fossiler Energie am Standort. Was die Skala bedeutet und warum sie Wohnhäuser nicht betrifft, steht unter Energieeffizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude.

Viertens: Mindeststandards ab 2030 und 2033. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt in Artikel 9 Absatz 1, dass alle Nichtwohngebäude ab 2030 unter dem 16-Prozent- und ab 2033 unter dem 26-Prozent-Schwellenwert des nationalen Bestands liegen.13 Anders als bei Wohngebäuden, wo die Richtlinie nur einen Durchschnitt verlangt, wird hier gebäudescharf geprüft. Deutschland setzt das im § 40 GModG um, der zum 1. Januar 2027 neu gefasst wird — heute trägt die Nummer den Vermerk „(weggefallen)“. Danach darf der Jahres-Primärenergiebedarf ab 2030 höchstens das 3,5-fache und ab 2033 höchstens das 2,95-fache des Referenzgebäudes betragen.

Diese beiden Zahlen sind genau die Untergrenzen der Klassen G und F aus Anlage 10a:

Fünftens — und das entschärft Punkt vier für die meisten Gebäude: § 40 Absatz 3 erklärt die Anforderung ohne Rechnung für erfüllt, wenn eine von vier Bedingungen greift.

Dazu kommen die Ausnahmen des Absatzes 4 — Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmal, Industrieanlage, Werkstatt oder landwirtschaftliches Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehendes kleines Gebäude. Und Absatz 1 Satz 2 nimmt aus, „soweit die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist“. Den Nachweis regelt der ebenfalls neu gefasste § 41 — Näheres unter Mindeststandards für Nichtwohngebäude.

#Welche Gebäude fallen ganz aus dem Gesetz?

Manche Gebäude brauchen keinen Energieausweis, weil das Gesetz sie gar nicht erfasst. § 2 Absatz 1 gilt für Gebäude, „soweit sie nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden“; Absatz 2 nennt neun Fälle, in denen es nicht gilt.1

| Kleines Gebäude | § 79 Abs. 4 Satz 1, § 3 Abs. 1 Nr. 17 — höchstens 50 m² Nutzfläche | | Baudenkmal | § 79 Abs. 4 Satz 2 — frei von § 80 Abs. 3 bis 7, nur bis 31.12.2026 |

Diese Ausnahmen sind kein Randfall: Nach der Erhebung ENOB:dataNWG des Instituts Wohnen und Umwelt gibt es rund 21,1 Millionen Nichtwohngebäude in Deutschland, aber nur rund 1,98 Millionen fallen uneingeschränkt unter § 2 Absatz 1.14 Der Rest sind Garagen, Schuppen und andere unbeheizte Bauten.

#Fazit: die Ausweiswahl hat ein Ablaufdatum

Für ein Nichtwohngebäude gelten dieselben Anlässe wie für ein Wohnhaus, dazu die Aushangpflicht — und der Ausweis erfasst Strom zusätzlich zur Wärme. Solange Abrechnungen aus 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen, ist der Verbrauchsausweis der schnellere Weg. Ab dem 1. Januar 2027 gibt es diese Wahl nicht mehr: Dann verlangt das Gesetz die energetische Bilanzierung, führt die Klassen A bis G ein und beginnt mit Mindeststandards, von denen viele Gebäude kraft Baujahr ausgenommen bleiben.