Energieausweis: Arten, Pflicht, Kosten und Fristen im Überblick

Sie haben ein Haus geerbt, wollen eine Wohnung vermieten oder überlegen zu verkaufen — und stoßen zum ersten Mal auf das Wort Energieausweis. Dieser Artikel ist für Eigentümerinnen und Eigentümer geschrieben, die sich bisher nie mit dem Thema befassen mussten und jetzt wissen wollen, was das Dokument aussagt, ob sie überhaupt eines brauchen und was auf sie zukommt.

Wir gehen der Reihe nach vor: was im Ausweis steht, welche der beiden Ausweisarten für Ihr Gebäude zulässig ist, wann die Pflicht überhaupt greift, wie Sie die Kennwerte und die Effizienzklasse lesen, was der Ausweis kostet, wie lange er gilt, wie die Ausstellung abläuft — und was sich zum 1. Januar 2027 ändert. Für die Einzelfragen verweisen wir jeweils auf den ausführlichen Artikel.

#Was ist ein Energieausweis — und was steht darin?

Ein Energieausweis ist ein Informationsdokument über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Das Gesetz sagt das ungewöhnlich deutlich: Energieausweise „dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen“ (§ 79 Absatz 1 Gebäudemodernisierungsgesetz).2 Zwei Wörter darin sind wichtig: ausschließlich und überschlägig. Der Ausweis ist weder ein Gutachten noch eine Verbrauchsprognose, und er verpflichtet Sie zu keiner einzigen Baumaßnahme.

Ein Hinweis zum Namen, der Ihnen beim Nachschlagen begegnen wird: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Umbenannt wurde der Titel, die Paragrafennummern zum Energieausweis sind dieselben geblieben. Wir schreiben durchgehend GModG; wo Sie noch „GEG“ lesen, ist dasselbe Gesetz gemeint.

Ausgestellt wird der Ausweis für das ganze Gebäude — so steht es in § 79 Absatz 2 Satz 1 GModG.2 Das zuständige Bundesinstitut formuliert es so: „Energieausweise werden grundsätzlich für ein gesamtes Gebäude ausgestellt; Energieausweise für einzelne Wohnungen oder andere Nutzeinheiten in Gebäuden sind nicht vorgesehen.“11 Wer eine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet, braucht deshalb keinen eigenen Ausweis für die Wohnung, sondern den des Hauses — den die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise die Verwaltung bereitstellt. Eine Ausnahme gilt heute für gemischt genutzte Gebäude: Wohn- und Nichtwohnteile werden nach § 106 GModG getrennt behandelt und damit wie zwei Gebäude, was zwei Ausweise nach sich ziehen kann.

#Die fünf Seiten und was auf ihnen steht

Wie ein Energieausweis aussieht, ist nicht dem Aussteller überlassen. Nach § 85 Absatz 8 GModG sind die amtlichen Muster verbindlich; sie stammen aus der Bekanntmachung vom 1. Dezember 2023 und haben fünf Seiten.14 Zwei davon schließen einander aus — je nach Ausweisart bleibt entweder Seite 2 oder Seite 3 leer.

Welche Angaben mindestens hineingehören, zählt § 85 Absatz 1 GModG in neunzehn Punkten auf.5 Dazu gehören das Ablaufdatum, die Registriernummer, die Anschrift, die Gebäudeart, das Baujahr des Gebäudes und das Baujahr des Wärmeerzeugers, die Anzahl der Wohnungen, die Gebäudenutzfläche, die wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser, die Art der Lüftung und einer etwaigen Kühlung, der Anlass der Ausstellung, die Angabe, ob Eigentümer oder Aussteller die Daten erhoben hat, sowie Name, Anschrift, Berufsbezeichnung und Unterschrift des Ausstellers.

Seite 4 ist die, über die am häufigsten Missverständnisse entstehen. Dort stehen Modernisierungsempfehlungen — kurz gefasste fachliche Hinweise des Ausstellers nach § 84 GModG, es sei denn, die fachliche Beurteilung ergibt, dass solche Maßnahmen nicht möglich sind. Verbindlich sind sie nicht. Die Verbraucherzentrale stellt das ausdrücklich klar: Der Ausweis dokumentiert den energetischen Ist-Zustand, „er verpflichtet Eigentümer:innen jedoch nicht, die Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften umzusetzen“.15

#Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: welcher gilt für Ihr Gebäude?

Deutschland kennt zwei Bauarten des Ausweises nebeneinander — das sogenannte duale System, das laut BBSR „einer gebotenen, möglichst guten Beschreibung des energetischen Gebäudezustandes sowie andererseits einem vertretbaren finanziellen administrativen Aufwand gerecht werden“ soll.11 Der Bedarfsausweis nach § 81 GModG rechnet aus Bausubstanz und Anlagentechnik unter normierten Randbedingungen für Klima und Nutzung. Die Bausubstanz steckt dabei in einer Zahl je Bauteil — dem U-Wert. Der Verbrauchsausweis nach § 82 GModG rechnet aus tatsächlichen Abrechnungen zurück; der Heizanteil wird dabei witterungsbereinigt.4

Frei ist die Wahl nicht immer. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Absatz 3 GModG einen Bedarfsausweis vor — es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde durch spätere Änderungen darauf gebracht.3 Und ohne Datengrundlage geht der Verbrauchsausweis ohnehin nicht: Zugrunde zu legen sind Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, dessen jüngste Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf.

Welche Art für Ihr Gebäude zulässig ist, wann Sie frei wählen dürfen und was die beiden Kennwerte praktisch bedeuten, steht ausführlich im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

#Wer braucht einen Energieausweis — und wer nicht?

Die Pflicht hängt nicht am Eigentum, sondern am Anlass. Das ist der Punkt, an dem sich die meisten unnötigen Ausgaben vermeiden lassen. Vier Auslöser kennt das Gesetz, und sie stehen alle in § 80 GModG.3 Das sind die Errichtung eines Gebäudes, Änderungen im Sinne des § 36, für die das gesamte Gebäude neu bilanziert wird, Verkauf, Erbbaurechtsbestellung, Vermietung, Verpachtung und Leasing sowie die Aushangpflicht für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr — bei behördlicher Nutzung ab mehr als 250, sonst ab mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche.

Daraus folgt der Umkehrschluss, der viele Anrufe erspart: Wer sein Haus selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht keinen Energieausweis. Und selbst im Verkaufs- oder Vermietungsfall ist kein neuer nötig, solange für das Gebäude bereits ein gültiger Ausweis vorliegt.

Ganz aus dem Ausweisrecht heraus fällt nur ein Fall: ein kleines Gebäude, nach den Begriffsbestimmungen ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Nummer 17).1 Auf ein solches Gebäude sind die Vorschriften über den Energieausweis nach § 79 Absatz 4 Satz 1 GModG insgesamt nicht anzuwenden.2 Beim Baudenkmal reicht die Ausnahme weniger weit, als oft zu lesen ist: § 79 Absatz 4 Satz 2 nimmt allein § 80 Absatz 3 bis 7 aus, also Verkauf und Vermietung, Vorlage, Übergabe und Aushang.2 Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude errichtet oder es so weitgehend ändert, dass das ganze Gebäude neu bilanziert wird, braucht auch dafür einen Ausweis. Und die Ausnahme hat ein Ablaufdatum: Ab dem 1. Januar 2027 nennt die Neufassung Baudenkmäler nicht mehr — dazu weiter unten mehr.

Wann die Pflicht im Einzelfall greift, welche Ausnahmen es sonst noch gibt und wer sie erfüllen muss, klärt der Artikel wann ein Energieausweis Pflicht ist. Die Anlässe im Überblick — die Aushangpflicht für Gebäude mit Publikumsverkehr steht weiter oben:

#Wie lesen Sie die Kennwerte und die Effizienzskala?

Auf Seite 2 oder 3 stehen zwei Zahlen, die verwechselt werden, obwohl sie Verschiedenes messen.

Für die Einordnung des Gebäudes zählt allein die erste der beiden: „Die Energieeffizienzklassen gemäß Anlage 10 ergeben sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf“ (§ 86 Absatz 2 GModG).6 Ein Haus mit Pelletheizung kann deshalb einen guten Primärenergiewert und trotzdem eine mittelmäßige Klasse haben, wenn die Dämmung schwach ist. Wie der Primärenergiefaktor die zweite Zahl erzeugt und welche der beiden ab 2027 ins Inserat gehört, steht in Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf: was die zwei Zahlen unterscheidet.

Die neun Klassen und ihre Obergrenzen stehen unverändert in Anlage 10 des Gesetzes.9

Die Einheit dahinter ist die zweite Stolperstelle. Bezugsfläche ist nicht die Wohnfläche, sondern die Gebäudenutzfläche — die gesamte beheizte oder gekühlte Raumfläche, die auf Seite 1 des Ausweises steht und in der Regel größer ausfällt als die Wohnfläche. Ist sie nicht bekannt, darf sie nach § 82 Absatz 2 GModG geschätzt werden: bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit dem 1,35-fachen, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche.4 Wer den Kennwert aus dem Ausweis mit einer eigenen Rechnung je Quadratmeter Wohnfläche vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Größen.

Bleibt die Frage, die jeden zuerst umtreibt: Ist mein Wert gut? Belastbare Vergleichsanker nennt die Verbraucherzentrale. Ein typischer Neubau wird mit 30 bis 40 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr beschrieben und liegt damit in Klasse A. „Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Bedarf von rund 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr und liegt somit auf dem Bandtacho in Klasse E.“ Unsanierte Einfamilienhäuser liegen typischerweise über 200 Kilowattstunden und damit in Klasse G oder H; Mehrparteienhäuser liegen im Mittel in Klasse E.15

#Warum sich der Kennwert nicht mit Ihrer Heizkostenabrechnung deckt

Fast jeder vergleicht den Wert aus dem Ausweis irgendwann mit der eigenen Abrechnung — und wundert sich. Die Abweichung ist der Normalfall, nicht der Fehler, und sie hat drei nachvollziehbare Gründe.

Erstens die Bezugsfläche. Der Ausweis rechnet je Quadratmeter Gebäudenutzfläche, Ihre Abrechnung je Quadratmeter Wohnfläche. Schon dieser Unterschied verschiebt das Ergebnis spürbar, ohne dass jemand falsch gerechnet hätte.

Zweitens die Normrandbedingungen. Der Bedarfsausweis rechnet mit einem genormten Nutzerverhalten. Die Verbraucherzentrale beziffert die Empfindlichkeit: „Bei einem Bedarfsausweis wird beim Berechnungsverfahren eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 Grad Celsius angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund 6 Prozent.“15 Wer dauerhaft wärmer heizt als die angenommenen 20 Grad, verbraucht entsprechend mehr — ohne dass am Gebäude irgendetwas anders wäre.

Drittens die Witterungsbereinigung. Beim Verbrauchsausweis ist der Endenergieverbrauch für die Heizung nach § 82 Absatz 3 GModG einer Witterungsbereinigung zu unterziehen: Der tatsächliche Verbrauch wird über Klimafaktoren auf einen bundesweit einheitlichen Standard umgerechnet. Ein milder Winter am eigenen Standort verschwindet damit aus der Zahl — genau das ist der Zweck, denn sonst wären zwei Häuser in verschiedenen Regionen nicht vergleichbar.

Praktisch heißt das: Der Kennwert im Ausweis ist ein Vergleichsmaßstab zwischen Gebäuden, keine Vorhersage Ihrer nächsten Heizkostenrechnung. Für die Frage „was zahle ich“ ist die Abrechnung die richtige Quelle, für die Frage „wie steht mein Haus da“ der Ausweis.

#Was kostet ein Energieausweis?

Der Preis hängt an zwei Dingen: an der Ausweisart und am Aufwand der Datenerhebung. „Verbrauchsausweise sind meistens günstiger als Bedarfsausweise, weil bei ihnen der Aufwand für die Datenerhebung geringer ist“, schreibt die Verbraucherzentrale — und ergänzt, dass es im Einzelfall auf die Komplexität des Gebäudes ankommt: auf Größe, Bauteile, Heizsystem und die vorliegenden Bauunterlagen.16

Als Marktbeobachtung, nicht als amtliche Größe: Einfache Verbrauchsausweise sind nach derselben Quelle (Stand Oktober 2025) „teilweise schon für knapp unter 100 Euro erhältlich“. Woran die Verbraucherzentrale einen Ausweis ohne Ortstermin misst, ist allerdings nicht der Preis, sondern die Datenerhebung: Angebote sorgfältig prüfen und vergleichen, sich von einem umfangreichen Fragebogen nicht abschrecken lassen, aussagekräftige Fotos des Gebäudes liefern — „auch ohne Vor-Ort-Begehung ist es wichtig, dass die gelieferten Daten korrekt ermittelt wurden“.16 Bei uns kostet der Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude 69,90 €, der Bedarfsausweis 119,90 €.

Was in dieser Rechnung selten auftaucht: Ein Ortstermin ist rechtlich kein Muss, treibt aber den Preis, weil Anfahrt und Aufnahme des Gebäudes Arbeitszeit sind. Umgekehrt hat er einen fachlichen Wert — dazu unten mehr.

Was die einzelnen Posten ausmachen, wo die Spannen herkommen und wer die Kosten trägt, rechnet der Artikel was ein Energieausweis kostet auf.

#Wie lange gilt er, und wann brauchen Sie einen neuen?

„Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen“, sagt § 79 Absatz 3 GModG.2 Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum, nicht der Verkaufs- oder Vermietungstermin; das Ablaufdatum steht als Pflichtangabe auf Seite 1. Eine Verlängerung gibt es nicht — nach zehn Jahren wird ein neuer Ausweis ausgestellt, sobald wieder ein Anlass eintritt.

Die zehn Jahre sind allerdings eine Obergrenze, kein Versprechen. Derselbe Absatz bestimmt: Unabhängig von der Frist verliert der Ausweis seine Gültigkeit, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer erforderlich wird — also dann, wenn Sie das Gebäude so weitgehend ändern, dass es insgesamt neu bilanziert wird.

Umgekehrt gilt: Eine Einzelmaßnahme löst keinen neuen Ausweis aus. Neue Fenster, eine gedämmte Kellerdecke, ein Heizungstausch — solange dabei nicht das gesamte Gebäude neu berechnet wird, bleibt der vorhandene Ausweis gültig. Sinnvoll kann ein neuer trotzdem sein: Er weist die verbesserte Klasse aus, und die steht später in jeder Immobilienanzeige.

#Wie läuft die Ausstellung ab — und wer darf ihn ausstellen?

Der Weg zum Ausweis ist in allen Varianten derselbe: Daten erheben, prüfen, rechnen, registrieren, ausstellen.

Bei der Datengrundlage teilt das Gesetz die Verantwortung auf. Stellt der Eigentümer die Daten bereit, hat er nach § 83 Absatz 3 GModG dafür Sorge zu tragen, dass sie richtig sind1; für die selbst ermittelten Daten haftet der Aussteller. Beides ist bußgeldbewehrt — was Sie ins Formular schreiben, fällt also auf Sie zurück.

Ausstellen darf den Ausweis nicht jeder. § 88 Absatz 1 GModG nennt fünf berechtigte Gruppen: nach Landesrecht Nachweisberechtigte, Absolventen bestimmter Studienrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung oder Bauphysik, Handwerksmeister einschlägiger Gewerke und des Schornsteinfegerhandwerks, staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker — und seit dem 29. Juli 2026 zusätzlich, wer nach Landesrecht die Erfüllungserklärung nach § 92 ausstellen darf. Diese fünfte Gruppe ist erst mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hinzugekommen.13 Für die Gruppen zwei bis vier kommt eine von drei Voraussetzungen hinzu: ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen beziehungsweise nach einem Studium ohne diesen Schwerpunkt zwei Jahre einschlägige Berufserfahrung, eine erfolgreiche Schulung nach Anlage 11 oder eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger. Auch wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden hat, ist nach § 88 Absatz 5 GModG berechtigt.7

Wenig bekannt und praktisch wichtig: Eine behördliche Zulassung gibt es nicht. Das BBSR schreibt, für die Ausstellungsbefugnis sei „keine gesonderte Prüfung oder Zertifizierung (durch eine Behörde oder Dritte) vorgeschrieben“; der Aussteller ist selbst dafür verantwortlich, nur im Rahmen seiner Befähigung auszustellen, und ein Verstoß ist als Ordnungswidrigkeit bußgeldbewehrt.12 Die Verbraucherzentrale sagt dasselbe kürzer: „Es gibt allerdings kein amtliches Zertifikat der Zulassung.“16 Wer ohne Berechtigung ausstellt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Die Registriernummer ist deshalb mehr als eine Formalie: Über sie können die Länder Ausweise stichprobenartig kontrollieren. Auf Ihrer Seite ist sie das einfachste Echtheitsmerkmal — fehlt sie, ist das Dokument unvollständig.

Und noch ein Punkt aus derselben Quelle, der beim Bedarfsausweis wiegt: Die Gebäudedaten korrekt aufzunehmen, sei für Nichtfachleute kaum möglich, „wir empfehlen daher, dass ein Bedarfsausweis nur ausgestellt werden sollte, wenn die Fachperson das Gebäude vor Ort geprüft hat“.16 Für den Verbrauchsausweis, der aus Abrechnungen rechnet, wiegt dieser Einwand deutlich weniger.

#Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027?

Das Gesetz, das den Energieausweis regelt, ist im Sommer 2026 novelliert worden. Verkündet wurde die Änderung am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt; die Vorschriften zum Energieausweis stehen darin in Artikel 2 und treten nach Artikel 9 Absatz 2 erst am 1. Januar 2027 in Kraft.10 Bis dahin gilt unverändert alles, was oben steht — die konsolidierte Online-Fassung des Gesetzes weist die Änderung durch Artikel 2 ausdrücklich als „noch nicht berücksichtigt“ aus.1

Fünf Punkte sind für Eigentümer eines Wohngebäudes wichtig.

Der Ausweis wird digital. Künftig ist er digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen; eine Papierfassung gibt es nur noch auf ausdrückliches Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers.

Er trägt mehr Angaben — aber weniger zusätzliche, als die Zahlen vermuten lassen. Der neue § 85 Absatz 1 führt einunddreißig Pflichtangaben in einer einzigen Liste. Heute verteilt § 85 seinen Katalog dagegen auf drei Absätze: zwanzig Nummern für jeden Ausweis, von denen die Nummer 15 seit Juli 2026 weggefallen ist, dazu neun weitere für den Bedarfs- und sechs für den Verbrauchsausweis. Ein heutiger Bedarfsausweis trägt damit bereits achtundzwanzig Pflichtangaben — es ist also vor allem ein Umbau und nicht ein Zuwachs. Neu sind unter anderem die Effizienzklasse in jedem Ausweis, Primär- und Endenergie zusätzlich als absolute Jahresmenge, der Anteil der am Gebäudestandort erzeugten erneuerbaren Energie und die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen je Quadratmeter und Jahr.10

Die Wahl der Ausweisart wird für Wohngebäude frei. Die Regel, die bei kleinen Altbauten mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 zum Bedarfsausweis zwingt, entfällt ersatzlos. Umgekehrt verengt sich der Verbrauchsausweis auf Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen — für Nichtwohngebäude sind Energieverbrauchsausweise ab 2027 nicht mehr vorgesehen.13 Zugleich sinkt der Erfassungszeitraum beim Verbrauchsausweis von 36 Monaten auf zwei Jahre, jährlich nach Energieträgern getrennt.

Es kommen Anlässe hinzu, andere fallen weg. Ausdrücklich erfasst wird künftig auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Die Flächenschwellen von 250 und 500 Quadratmetern für die Aushangpflicht entfallen; sie knüpft dann nur noch an Nichtwohngebäude mit starkem Publikumsverkehr an.10 Und die Ausnahme für Baudenkmäler verschwindet: Wer ein denkmalgeschütztes Haus verkauft oder vermietet, braucht ab 2027 ebenfalls einen Ausweis.

Die Skala A bis G betrifft Wohnhäuser nicht. Das ist der Punkt, an dem derzeit viel Falsches im Umlauf ist. Die Skala von A bis G wird zum 1. Januar 2027 eingeführt — in Deutschland aber ausschließlich für Nichtwohngebäude, über eine neue Anlage 10a.13 Für Wohngebäude bleibt es bei Anlage 10 und damit bei den neun Klassen A+ bis H; an den Grenzwerten der Tabelle ändert sich nichts. Die Bezugsgröße wird allerdings neu gefasst — ab 2027 ist es die Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599:2025-10 —, und weil der Nenner damit im Einzelfall kleiner ausfallen kann, verschiebt sich der ausgewiesene Kennwert.10 Ihr Einfamilienhaus wird also auch nach 2027 in dieselben Klassen eingeordnet wie heute.

Wie ein Ausweis ab 2027 im Detail aussieht, steht dagegen noch nicht fest: Die verbindlichen neuen Muster nach § 85 GModG sind zum Redaktionsschluss noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht.14 Wer heute eine Abbildung des künftigen Ausweises sieht, sieht eine Vermutung.

#Häufige Fragen zum Energieausweis

#Fazit: ein Dokument über das Gebäude, kein Urteil über Sie

Der Energieausweis beschreibt, wie ein Gebäude energetisch dasteht — mehr will er nicht, und mehr darf man von ihm nicht erwarten. Er wird für das ganze Haus ausgestellt, gilt zehn Jahre und wird nur gebraucht, wenn ein Anlass ihn auslöst. Welche der beiden Ausweisarten für Ihr Gebäude zulässig ist, entscheidet nicht der Preis, sondern Baujahr, Größe und Datenlage. Und wenn Sie eine Zahl aus dem Ausweis mitnehmen, dann die Endenergie je Quadratmeter Gebäudenutzfläche: An ihr hängt die Effizienzklasse, und an ihr ändert sich auch 2027 nichts.