Neue Skala A bis G ab 2027 — aber nur für Nichtwohngebäude

Zum 1. Januar 2027 bekommt der Energieausweis eines Nichtwohngebäudes erstmals einen Buchstaben. Wer ein Büro-, Handels-, Hotel-, Praxis-, Lager- oder Produktionsgebäude besitzt oder verwaltet, findet dort künftig eine Effizienzklasse von A bis G — sieben Stufen, festgelegt in der neuen Anlage 10a des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Verkündet wurde die Novelle am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt; ihr Energieausweis-Teil tritt am 1. Januar 2027 in Kraft.1

Für Wohngebäude ändert sich an dieser Stelle nichts: Sie behalten die neunstufige Skala A+ bis H, und zwar mit unveränderten Klassengrenzen.13 Die Verwechslung liegt nahe: zwei Skalen, eine Novelle, ein Stichtag.

#Was neu ist

Es geht um § 86 des Gebäudemodernisierungsgesetzes: Er heißt ab 2027 nur noch „Energieeffizienzklassen“ und bekommt zwei Absätze dazu. Absatz 3 verlangt, dass im Energieausweis auch die Effizienzklasse des Nichtwohngebäudes steht, eingeteilt nach der neuen Anlage 10a. Bisher schreibt § 86 die Klasse nur für Wohngebäude vor;2 der Ausweis eines Gewerbeobjekts trägt heute Kennwerte, aber keinen Buchstaben.

Eine zweite Änderung werden Eigentümer eher spüren: Soll ein Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden — oder wird ein solcher Vertrag verlängert —, ist ab 2027 ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen, also ein Bedarfsausweis. Das gilt nur, wenn kein gültiger Ausweis für das Gebäude vorliegt.1 Worin sich die beiden Ausweisarten unterscheiden, steht in Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

Die Einstufung folgt einer eigenen Logik. Bei Wohngebäuden entscheidet ein absoluter Wert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Hier ist es ein Verhältniswert ohne Einheit: der errechnete Primärenergiebedarf geteilt durch den Bedarf eines gleich gebauten und gleich genutzten Referenzgebäudes, für das nach § 86 Absatz 4 Satz 2 immer der Primärenergiefaktor 0,7 gilt1. Ein Wert von 2,0 heißt also: rund das Doppelte des Referenzgebäudes.

Neben der Rechnung steht eine harte Bedingung: Klasse A bekommt nur ein Nullemissionsgebäude — eines, das am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie verursacht. Eine Gasheizung schließt die Klasse A also aus, unabhängig vom Zahlenwert. Diese Bedingung kam erst im parlamentarischen Verfahren hinzu, zusammen mit den endgültigen Klassengrenzen: Der Ausschuss für Wirtschaft und Energie hat die Werte des Regierungsentwurfs ersetzt.6 Ältere Texte, die auf dem Kabinettsentwurf beruhen, nennen deshalb andere Zahlen. Beides geht auf die europäische Gebäuderichtlinie zurück: Die neuen Absätze setzen nach der Gesetzesbegründung deren Artikel 19 Absatz 2 um.5

#Was das praktisch bedeutet

#Nichtwohngebäude: der Buchstabe ist ein Maßstab

Der neue § 40 begrenzt den Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude: ab dem 1. Januar 2030 auf das 3,5fache, ab dem 1. Januar 2033 auf das 2,95fache des Referenzgebäudes.1 Das sind genau die Untergrenzen der Klassen G und F aus Anlage 10a — der Buchstabe im Ausweis ist damit kein Etikett, sondern die Größe, an der die Anforderung gemessen wird.

§ 40 Absatz 3 nimmt sie allerdings zurück, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist, und sie gilt als erfüllt bei Baujahr ab 1996, bei nachgewiesener Ertüchtigung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 und bei überwiegender Beheizung mit Biomasse, Wärmepumpe oder Fernwärme. Baudenkmäler, absehbare Abrisse und Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf bleiben ebenfalls außen vor.

Wie viele Gebäude nimmt die Regierung ins Visier? Der Gesetzentwurf zählt rund 294.000 Nichtwohngebäude in Klasse G — das schlechteste Sechstel des Bestands, gemessen am Stand 2020 —, die bis 2030 handeln müssen, und weitere 185.000 in Klasse F bis 2033 — zusammen 479.000 von 1,84 Millionen adressierten Gebäuden, Ausnahmen bereits berücksichtigt. Bis 2030 sinkt diese Zahl nach derselben Begründung um rund 30 Prozent, weil Strom und Fernwärme sauberer werden, und um weitere rund 10 Prozent durch Modernisierungen.5 Das Institut Wohnen und Umwelt zählt rund 1,98 Millionen Gebäude, die uneingeschränkt unter das Gesetz fallen.7 Beide Zählungen setzen unterschiedlich an und lassen sich nicht gegeneinander rechnen.

Viele eigengenutzte Nichtwohngebäude haben heute keinen Energieausweis; der Zentrale Immobilien Ausschuss rechnet deshalb mit Marktengpässen und Preisspitzen.8 Wer 2027 verkaufen oder neu vermieten will, plant den Bedarfsausweis also besser früh ein — er ist die aufwendigere der beiden Arten, wie Was ein Energieausweis kostet an den Wohngebäudepreisen zeigt.

#Wohngebäude: A+ bis H, unverändert

An der Skala für Wohngebäude ändert die Novelle nichts. Das Änderungsgesetz passt dort nur die Überschrift und die Bezeichnung der Bezugsfläche in der zweiten Spalte an, die künftig auf die DIN/TS 18599: 2025-10 verweist. Anlage 10 behält ihre neun Klassen von A+ bis H, und die Klassengrenzen bleiben Zahl für Zahl stehen.1

Eine Renovierungspflicht für einzelne Wohngebäude enthält das Gesetz nicht: § 40 spricht schon in seiner Überschrift nur von Nichtwohngebäuden. Eine Anpassung der Anlage 10 ist in der Gesetzesbegründung angekündigt, aber weder terminiert noch beschlossen.5

#Häufige Fragen zur neuen Skala

#Fazit: zwei Skalen, ein Stichtag

Ab dem 1. Januar 2027 tragen Energieausweise für Nichtwohngebäude eine Klasse von A bis G, berechnet als Verhältnis zum Referenzgebäude; Klasse A bleibt Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Wohngebäude behalten A+ bis H mit unveränderten Grenzwerten. An denselben Werten misst § 40 ab 2030 und 2033 seine Renovierungsanforderungen.