Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welchen brauchen Sie wirklich?

Sie wollen verkaufen oder neu vermieten und stehen vor zwei Ausweisarten mit sehr ähnlichen Namen. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngebäuden, die genau einmal entscheiden müssen und danach nicht mehr darüber nachdenken wollen. Die Antwort hängt an zwei Zahlen: der Anzahl der Wohnungen und dem Datum des Bauantrags.

Kurz vorweg: In vielen Fällen ist die Wahl gar keine. Wo sie besteht, unterscheiden sich die beiden Ausweise nicht im Rechtsstatus, sondern in ihrer Datengrundlage — und damit in dem, was sie über Ihr Gebäude aussagen. Der Artikel benennt zuerst die Kriterien, zeigt dann die gesetzliche Zuordnung, stellt beide Arten gegenüber, sagt, was sich am 1. Januar 2027 ändert, und schließt mit einer Empfehlung für den Fall, dass Sie frei wählen dürfen.

#Wonach hier verglichen wird

Verglichen wird entlang von fünf Kriterien, die sich in der Praxis als die entscheidenden erwiesen haben: die Datengrundlage, die Aussage über die Bausubstanz, die Abhängigkeit vom Nutzerverhalten, der Aufwand bei der Erstellung und der Preis. Alles andere — Gültigkeitsdauer, Effizienzklasse, Vorlagepflicht — ist bei beiden Ausweisarten identisch und taugt deshalb nicht zur Unterscheidung.

Was beide Ausweise kosten und woraus sich der Unterschied ergibt, steht ausführlich unter Energieausweis Kosten. Hier geht es um die Frage davor: welcher von beiden für Ihr Gebäude überhaupt in Frage kommt.

Ein Wort zum Gesetzesnamen: Das Gebäudeenergiegesetz trägt seit dem 29. Juli 2026 den Titel Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Geändert wurde der Titel, nicht die Nummerierung — die Paragrafen zum Energieausweis stehen unverändert dort. Wo Sie noch „GEG“ lesen, ist dasselbe Gesetz gemeint.

#Wann Sie die Wahl haben und wann nicht

Die Zuordnung steht in § 80 Absatz 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes.2 Sie knüpft an zwei Merkmale an: die Zahl der Wohnungen im Gebäude und den Zeitpunkt des Bauantrags. Beides gilt für Energieausweise, die bis zum 31. Dezember 2026 ausgestellt werden — was danach gilt, steht weiter unten.

Von der Vorgabe in der ersten Zeile gibt es eine praktisch wichtige Ausnahme: Erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 — sei es von Anfang an oder durch spätere Modernisierung —, genügt auch dort ein Verbrauchsausweis. Wer eine solche Maßnahme nachweisen kann, sollte die Unterlagen bereithalten.

Zwei weitere Fälle führen unabhängig davon zum Bedarfsausweis: der Neubau, für den nach § 80 Absatz 1 GModG unverzüglich nach Fertigstellung ein Bedarfsausweis auszustellen ist, und das Gebäude ohne Verbrauchsdaten — ohne Abrechnungen fehlt dem Verbrauchsausweis schlicht die Grundlage.

Wie viel „genug Abrechnungen“ ist, steht in § 82 Absatz 4 GModG,4 und es wird häufig zu locker wiedergegeben. Verlangt sind 36 zusammenhängende Monate, und die jüngste Abrechnungsperiode darf beim Ausstellen nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Beides zusammen heißt: Eine Lücke von einem Quartal in der Mitte macht die Reihe unbrauchbar, und ein Stapel alter Abrechnungen aus einem seit zwei Jahren leer stehenden Haus ebenfalls.

Nacheinander gelesen sind es vier Fragen, und die erste zutreffende Antwort entscheidet:

Mit diesen Angaben lässt sich die Frage beantworten:

#Methodik: woher die Angaben stammen

Alle rechtlichen Aussagen dieses Artikels stammen aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz in der geltenden Fassung; die jeweils herangezogenen Paragrafen sind im Text genannt, und die kleinen hochgestellten Nummern führen zum Quellenverzeichnis am Ende der Seite, in dem jeder Paragraf verlinkt ist. Die Einteilung in Effizienzklassen folgt Anlage 10 des Gesetzes. Die Rechtslage ab dem 1. Januar 2027 stammt aus Artikel 2 des Änderungsgesetzes vom 28. Juli 2026, am Ende ebenfalls verlinkt.

Die Preisangaben sind unsere eigenen und gelten für die Online-Erstellung ohne Vor-Ort-Begehung. Aussagen über die Aussagekraft der beiden Verfahren beruhen auf ihrer Rechengrundlage, nicht auf einer eigenen Erhebung — der Verbrauchsausweis wertet gemessene Verbräuche aus, der Bedarfsausweis rechnet nach DIN V 18599, ab 2027 nach DIN/TS 18599: 2025-10.

#Das Ergebnis im Überblick

#Was der Verbrauchsausweis leistet

Der Verbrauchsausweis wertet aus, was tatsächlich verbraucht wurde: die Abrechnungen für Heizung und Warmwasser aus 36 zusammenhängenden Monaten, witterungsbereinigt und auf die Gebäudenutzfläche bezogen. Er beschreibt damit den Betrieb des Gebäudes, nicht seinen Bauzustand.

Zwei Korrekturen stecken in dieser Zahl: Die Witterungsbereinigung rechnet einen milden oder harten Winter heraus, damit ein Ausweis aus einem warmen Jahr nicht besser aussieht als einer aus einem kalten. Der Warmwasseranteil wird pauschal zugeschlagen, wenn die Abrechnung ihn nicht enthält.

Das ist seine Stärke und seine Schwäche zugleich. Ein sparsamer Haushalt in einem schlecht gedämmten Haus erzeugt einen guten Kennwert; eine Familie mit kleinen Kindern in einem gut gedämmten Haus einen schlechteren. Wer ein Gebäude energetisch beurteilen will, erfährt aus dem Verbrauchsausweis wenig — wer wissen will, womit ein Mieter im Alltag rechnen muss, erfährt daraus viel.

Auch Leerstand schlägt durch: Steht ein Teil des Gebäudes über längere Zeit leer, sinkt der Verbrauch, ohne dass sich am Haus etwas geändert hätte. Dafür gibt es die Leerstandskorrektur — sie rechnet den ungenutzten Anteil heraus, setzt aber voraus, dass er richtig angegeben wurde.

#Was der Bedarfsausweis leistet

Der Bedarfsausweis rechnet. Grundlage sind die Bauteile der Gebäudehülle — Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke — und die Anlagentechnik für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Aus ihnen ergibt sich der Energiebedarf unter genormten Randbedingungen, also unabhängig davon, wer im Haus wohnt und wie er heizt.

Damit ist er der einzige der beiden, der eine Aussage über die Substanz trifft. Er zeigt, wo das Gebäude Energie verliert, und trägt die Modernisierungsempfehlungen, die nach § 84 GModG beizufügen sind,6 soweit sie möglich sind. Für Kaufinteressenten ist das die belastbarere Information, weil sie das Haus beschreibt und nicht seine bisherigen Bewohner.

Dass beide Verfahren bei demselben Haus zu unterschiedlichen Zahlen kommen, ist deshalb kein Fehler, sondern die Bauart der beiden Ausweise: Der eine misst ein bewohntes Haus über drei zurückliegende Jahre, der andere rechnet ein gedachtes Haus unter Normbedingungen. Einen Rechtsvorrang hat keine der beiden Zahlen; auf jedem Ausweis steht deshalb, welches Verfahren angewandt wurde.

Der Preis dafür ist der höhere Aufwand: Es braucht mehr Angaben, und jede davon geht in die Rechnung ein. Genau deshalb kostet er bei uns 119,90 € statt 69,90 €.

#Wenn Sie frei wählen dürfen

Dann entscheidet, wofür Sie den Ausweis brauchen. Drei Faustregeln aus der Praxis:

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Wer gerade die Fassade gedämmt oder die Heizung getauscht hat, sieht das im Verbrauchsausweis erst, wenn 36 neue Abrechnungsmonate vorliegen — bis dahin trägt der Ausweis die Zahlen von vorher. Ab 2027 verkürzt sich diese Wartezeit auf 24 Monate, weg ist sie damit nicht.

#Was für beide gleich gilt

Unabhängig von der Ausweisart gilt: Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nie für eine einzelne Eigentumswohnung. Er ist nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre gültig.1 Und er ordnet das Gebäude in eine der neun Effizienzklassen von A+ bis H ein, die Anlage 10 des Gesetzes festlegt7 — dieselbe Skala für beide Verfahren.

Diese Skala bleibt für Wohngebäude auch nach der Gesetzesnovelle bestehen. Die europaweit einheitliche Skala A bis G, die derzeit durch viele Ratgeber und Zeitungsartikel geistert, steht in der neuen Anlage 10a und gilt über § 86 GModG5 ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude.8 Ihr Einfamilienhaus wird also weiterhin nach A+ bis H eingeordnet.

Wann Sie den Ausweis überhaupt brauchen, welche Gebäude ausgenommen sind und was bei einem Verstoß droht, steht im Artikel zur Energieausweis-Pflicht.

#Wenn im Gebäude auch gearbeitet wird

Alles bisher Gesagte gilt für Wohngebäude. Sobald ein Teil des Hauses gewerblich genutzt wird — Praxis, Ladenlokal, Büro im Anbau —, entscheidet der Gewerbeanteil, ob noch ein Wohngebäude-Ausweis in Frage kommt oder ob Wohn- und Nichtwohnteil getrennt betrachtet werden.

„Wohnungsähnlich“ meint eine Nutzung, die sich energetisch wie Wohnen verhält: Praxis- oder Büroräume mit denselben Temperaturen und Betriebszeiten, keine Werkstatt und keine Gaststättenküche. Die Grenze ist eine fachliche Einschätzung, keine Rechenaufgabe — im Zweifel klären wir sie vor der Ausstellung.

#Was sich am 1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudeenergiegesetz wurde novelliert und am 28. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz verkündet. Für den Energieausweis ändert sich dadurch vorerst nichts: Die neuen Regeln stehen in Artikel 2 des Gesetzes und treten erst am 1. Januar 2027 in Kraft.8 Bereits ausgestellte Ausweise behalten ihre vollen zehn Jahre.

Für die Frage dieses Artikels ist eine dieser Änderungen die entscheidende: Die Zuordnung nach Wohnungszahl und Bauantrag fällt weg.

Die übrigen Änderungen berühren die Wahl nicht: Die Skala für Wohngebäude bleibt A+ bis H, und der Ausweis wird künftig digital und maschinenlesbar ausgestellt, auf Verlangen weiterhin auf Papier. Was das für die Preise bedeutet, steht unter Energieausweis Kosten.

Praktisch heißt das: Wer heute ein Zweifamilienhaus von 1965 verkauft, braucht einen Bedarfsausweis. Wer denselben Verkauf ins nächste Jahr verschiebt, darf wählen und käme günstiger weg. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn der Verkauf Zeit hat — der Ausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen.

Zwei Punkte gehören dazu, weil sie oft falsch wiedergegeben werden. Die Ausweisarten bekommen neue gesetzliche Namen: Der Bedarfsausweis heißt dann „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (§ 81 GModG),3 der Verbrauchsausweis „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (§ 82 GModG). Gemeint sind dieselben Verfahren; die Kurznamen bleiben im Alltag üblich. Und für Nichtwohngebäude entfällt der Verbrauchsausweis vollständig — wer ein überwiegend gewerblich genutztes Gebäude besitzt, hat den günstigeren Weg ab 2027 nicht mehr.

#Fazit: die Wahl fällt selten frei aus

Prüfen Sie zuerst die beiden harten Kriterien — weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 bedeutet Bedarfsausweis, alles andere lässt Ihnen die Wahl. Prüfen Sie dann die Abrechnungen: 36 zusammenhängende Monate, die jüngste nicht älter als 18 Monate — sonst bleibt es beim Bedarfsausweis. Wo Sie wählen dürfen, entscheidet der Zweck: Der Verbrauchsausweis ist die schnellere und günstigere Auskunft über die laufenden Kosten, der Bedarfsausweis die belastbarere Aussage über das Gebäude selbst.

Ab dem 1. Januar 2027 wird die Frage für Wohngebäude einfacher, aber nicht überflüssig — die gesetzliche Zuordnung fällt weg, die fachliche bleibt. Falsch machen können Sie mit keinem der beiden Ausweise etwas, solange die zugrunde liegenden Angaben stimmen; für die haften Sie, nicht der Aussteller.