Energieausweis beim Hausverkauf: wann zeigen, wann übergeben

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und stehen vor der Frage, wann der Energieausweis eigentlich fällig ist. Die verbreitete Antwort „bis zum Notartermin“ ist falsch: Der Notartermin kommt im Gesetz überhaupt nicht vor, und von den beiden echten Fristen liegt die eine davor, die andere danach. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer eines Wohnhauses, die selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen — nicht an Vermieter und nicht an Käufer.

Er läuft die Zeitachse eines Verkaufs entlang: Verkaufsentschluss, Inserat, Besichtigung, Kaufvertrag, Übergabe. An jeder Station steht, was das Gebäudemodernisierungsgesetz verlangt, was ein Versäumnis kostet und welche Ausweisart Sie wählen dürfen. Zum Schluss die Frage, die beim Verkauf am meisten Geld bewegt: was die Effizienzklasse mit dem Preis macht.

#Ab wann brauchen Sie den Ausweis — beim Gedanken ans Verkaufen oder erst beim Makler?

Die Pflicht hängt nicht an einem Termin, sondern an einer Absicht. § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG formuliert sie im Konjunktiv: „Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück […] verkauft […] werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.“2 Ab dem Moment, in dem der Verkauf feststeht, schulden Sie den Ausweis — nicht ab dem Moment, in dem ihn jemand sehen will.

Der Energieausweis gehört damit an den Anfang der Vermarktung. Er ist zehn Jahre gültig,1 es gibt also kein „zu früh“ — nur ein „zu spät“, und das beginnt beim ersten Besichtigungstermin. Wie sich Verkauf und Vermietung unterscheiden, ordnet die Übersicht Energieausweis bei Verkauf und Vermietung; dieser Artikel bleibt beim Verkauf.

Zwei Dinge werden dabei durcheinandergebracht. Der Makler nimmt Ihnen die Pflicht nicht ab: § 80 Absatz 4 nennt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“ — beide sind Verpflichtete. Und ein vorhandener Ausweis genügt: Liegt für das Gebäude schon einer, der keine zehn Jahre alt ist, brauchen Sie keinen neuen. Prüfen Sie vor der Bestellung das Ausstellungsdatum — und ob er die Vermarktung überdauert.

#Was muss im Inserat stehen?

Sobald ein Energieausweis vorliegt, verlangt § 87 Absatz 1 GModG fünf Angaben in jeder Immobilienanzeige in kommerziellen Medien.4 Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet — Sie, wenn Sie selbst inserieren, sonst der Makler.

Die beiden Einschränkungen stehen so im Gesetz: Baujahr und Effizienzklasse verlangt § 87 Absatz 1 nur für Wohngebäude — beim Einfamilienhaus gilt also die volle Liste.

Jetzt die Feinheit, an der sich fast alle Ratgeber vertun: Für das Inserat selbst brauchen Sie keinen Ausweis. Die amtlichen Fragen und Antworten des Bundes sagen das ausdrücklich — die Angabepflicht greift nur, „sofern zum Zeitpunkt des Aufgebens der Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegt“.7 Eine Anzeige ohne Kennwerte ist also nicht automatisch rechtswidrig.

Ein Freibrief ist das nicht. Der Ausweis muss spätestens zur ersten Besichtigung da sein, und die folgt dem Inserat meist binnen Tagen; sobald er eintrifft, greift die Angabepflicht und eine laufende Anzeige ist zu ergänzen. Das europäische Recht zeigt zudem die Richtung: Artikel 20 Absatz 4 der Richtlinie (EU) 2024/1275 verlangt, dass beim Verkauf ein Ausweis vorliegt und Indikator wie Effizienzklasse in jeder Anzeige genannt werden.9

Ob ein Exposé, das Sie einem einzelnen Interessenten in die Hand drücken, eine „Immobilienanzeige in kommerziellen Medien“ ist, sagen weder das Gesetz noch die amtlichen Fragen und Antworten. Die praktische Empfehlung ist davon unabhängig: Geben Sie dem Makler den vollständigen Ausweis, nicht nur die Effizienzklasse — dann stimmen Anzeige und Exposé von selbst.

#Wann müssen Sie ihn zeigen, und wann übergeben?

Das Gesetz kennt zwei Handlungen, die ständig verwechselt werden. Vorlegen heißt zeigen, übergeben heißt aushändigen; § 80 Absatz 4 GModG regelt beides Satz für Satz.2

„Unverzüglich“ heißt dabei nicht „sofort“, sondern ohne schuldhaftes Zögern — so definiert es § 121 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Eine feste Stundenzahl gibt es nicht: Wer den Ausweis als PDF im Kundenportal liegen hat, schuldet ihn schneller als jemand, der ihn erst anfordern muss.

Eine Besonderheit gilt nur beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Der Käufer hat nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Ausweis zu führen — allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Absatz 4 Satz 6 GModG). Zum 1. Januar 2027 fällt dieser Satz ersatzlos weg.6

Eine Form schreibt das Gesetz übrigens nicht vor: Es verlangt „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“ — eine per E-Mail versandte Datei erfüllt das. Ab 2027 wird der Ausweis ohnehin digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es auf Verlangen.

#Was passiert, wenn er fehlt oder zu spät kommt?

Ein fehlender Ausweis macht den Kaufvertrag nicht unwirksam. Teuer wird er trotzdem — auf drei voneinander unabhängigen Wegen.

Ordnungswidrigkeit. Wer nicht rechtzeitig vorlegt (§ 108 Absatz 1 Nummer 18 GModG), nicht übergibt (Nummer 19) oder die Pflichtangaben weglässt (Nummer 21), handelt ordnungswidrig; § 108 Absatz 2 Nummer 2 sieht dafür eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro vor.5 Vorsatz ist nicht nötig, Leichtfertigkeit genügt. Die kursierende Zahl von 15.000 Euro steht nirgends im Gesetz, und der Rahmen von 50.000 Euro nach § 108 Absatz 2 Nummer 1 betrifft Errichtung, Nachrüstung und Anlagentechnik, nie den Energieausweis. Zum 1. Januar 2027 verschieben sich die Nummern um eins, der Betrag bleibt.6

Wettbewerbsrecht. Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass fehlende Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb verstoßen, weil sie für die Entscheidung eines Verbrauchers wesentlich sind; die Abmahnkosten von 245 Euro hielt es für berechtigt.11 Die Entscheidung erging 2016 zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift. Für diesen Weg braucht es keine Behörde — und Immobilienanzeigen sind öffentlich einsehbar.

Zivilrecht. Hier ist die Lage nüchterner, als viele Ratgeber suggerieren. Einen automatischen Kaufpreisabschlag wegen einer schlechten Effizienzklasse gibt es nicht, und die bloße Aushändigung eines Energieausweises ist nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Schleswig keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 BGB: Wer einen üblichen Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag hat, haftet für falsche Ausweiswerte grundsätzlich nicht, der Regress geht gegen den Aussteller.10 Eine höchstrichterliche Klärung gibt es dazu bislang nicht.

Der Ausnahmefall ist die Arglist, und er ist der eigentliche Grund zur Sorgfalt. Genau hier greift die Rollenverteilung des § 83 GModG: Für die Daten, die Sie bereitstellen, sind Sie verantwortlich, für die selbst ermittelten der Aussteller — und der darf Ihre Angaben nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen.3 Ob Ihre Angaben vor der Ausstellung geprüft werden, wiegt deshalb schwerer als der Preis; was ein Ausweis kostet, steht unter Energieausweis Kosten.

#Verbrauchs- oder Bedarfsausweis — haben Sie beim Verkauf die Wahl?

Im Regelfall ja. § 79 Absatz 1 Satz 2 GModG stellt beide Wege gleichrangig nebeneinander,1 und der Anlass „Verkauf“ schreibt für sich genommen keine Art vor.

Eine Ausnahme trifft ausgerechnet den typischen Verkaufsfall — das ältere Einfamilienhaus. § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG verlangt einen Bedarfsausweis für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.2 Satz 3 nimmt davon wieder aus, was das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 schon bei der Baufertigstellung erfüllt hat oder später darauf gebracht wurde. Beide Bedingungen müssen zusammenkommen: Ein Haus von 1968 mit fünf Wohnungen fällt nicht darunter, ein Haus von 1980 ebenso wenig.

Die rechte Spalte ist die Nachricht, die bisher kaum jemand berichtet: Zum 1. Januar 2027 entfällt die 1977-Regel für Wohngebäude vollständig. Der neue § 80 Absatz 3 Satz 2 verlangt die energetische Bilanzierung nur noch für Nichtwohngebäude, und Artikel 9 Absatz 2 des Änderungsgesetzes setzt diesen Teil auf den 1. Januar 2027.6 Wer ein unsaniertes Altbauhaus verkauft, hat ab dann dieselbe Wahl wie alle — für 2026 bleibt die Regel die entscheidende Weiche. Welche Art die aussagekräftigere ist, steht im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.

#Wie wirkt sich die Effizienzklasse auf den Preis aus?

Gesichert ist: Die Effizienzklasse wirkt, bei Häusern stärker als bei Wohnungen, und die Wirkung ist seit dem Zinsanstieg 2022 gewachsen. Nicht gesichert ist eine Zahl für Ihr Haus — eine amtliche Statistik zu Kaufpreisen nach Effizienzklasse gibt es nicht, sondern nur Auswertungen von Angebotspreisen.

Die aktuellste stammt von immowelt, veröffentlicht am 19. März 2026. Untersucht wurden Wohnungen und Häuser, die 2025 auf immowelt.de zum Kauf angeboten wurden; gemessen wurde die Abweichung vom mittleren Standard der Klasse D, wobei Lage, Größe und Ausstattung rechnerisch ausgeklammert wurden.12

Drei Einschränkungen gehören dazu, sonst werden die Zahlen falsch gelesen: Es sind Angebotspreise, nicht beurkundete Kaufpreise; es ist ein Portal, kein Gesamtmarkt; und es ist ein Bundesdurchschnitt. Bei Wohnungen fällt der Abschlag deutlich kleiner aus — plausibel deshalb, weil eine Eigentümergemeinschaft die Sanierungskosten gemeinsam trägt.

Für Ihren Verkauf folgt daraus keine Preisformel, sondern eine Reihenfolge: Die Klasse steht im Ausweis, der Ausweis liefert die Anzeige, und die Anzeige entscheidet, wer zur Besichtigung kommt. Ein Ausweis, der eine unnötig schlechte Klasse ausweist, weil eine Dämmung oder ein Heizungstausch nicht erfasst wurde, kostet mehr als seine Erstellung. Legen Sie Nachweise über Modernisierungen deshalb vor der Bestellung bereit, nicht danach.

#Sonderfälle: geerbtes Haus, Erbbaurecht, Zwangsversteigerung, Abriss, Denkmal

Fünf Konstellationen führen beim Verkauf regelmäßig zur falschen Reihenfolge. Alle Gebäude ohne Ausweispflicht listet Energieausweis-Ausnahmen: welche Gebäude befreit sind; hier geht es um Ihre Aufgabe.

Zwei dieser Zeilen stehen bewusst ohne Paragrafen: Abriss und Zwangsversteigerung sind keine gesetzlichen Ausnahmen, sondern Auslegung — nachzulesen in den häufigen Fragen des GModG-Infoportals des Bundes.7 Beim Abriss stützt sich der Bund auf die Begründung zur Vorgängerregelung: Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre es offensichtlich zweckwidrig, einen Ausweis zu verlangen. Sanierungsbedürftigkeit, Leerstand und eine nach dem Verkauf geplante Nutzungsänderung genügen dafür ausdrücklich nicht, und im Zweifel entscheidet die Landesbehörde, nicht der Verkäufer. Bei der Zwangsversteigerung macht der Zuschlag nach § 90 ZVG den Ersteher kraft Hoheitsakt zum Eigentümer;8 § 80 Absatz 3 erfasst nur vertragliche Vorgänge. Wer die Immobilie später freihändig weiterverkauft, ist wieder in der Regelpflicht.

Beim Baudenkmal lohnt der Blick auf den Kalender. Bis zum 31. Dezember 2026 sind Baudenkmäler von Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang befreit; dazu zählt auch ein Gebäude in einem landesrechtlich geschützten Ensemble. Zum 1. Januar 2027 entfällt die Ausnahme ersatzlos — der neue § 79 Absatz 4 nennt nur noch Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude.6

Beim geerbten Haus ist die Pflicht der kleinere Teil des Problems; schwieriger ist die Unterlagenlage. In Nachlässen liegt selten ein gültiger Ausweis, und die Heizkostenabrechnungen, aus denen sich ein Verbrauchsausweis erstellen ließe, oft ebenso wenig. Beides bekommen Erben nach — Abrechnungen über den Versorger, Baujahr und Wohnfläche über die Bauakte beim Bauamt. Nur dauert es, und die erste Besichtigung wartet nicht.

#Fazit: der Ausweis gehört an den Anfang, nicht ans Ende

Die Pflicht entsteht mit dem Verkaufsentschluss, die erste harte Frist ist die Besichtigung, die zweite die Übergabe nach Vertragsschluss. Der Notartermin, an dem viele den Ausweis vermuten, kommt im Gesetz nicht vor. Prüfen Sie zuerst, ob noch ein gültiger Ausweis für das Gebäude existiert, und klären Sie dann die Ausweisart — beim kleinen Altbau mit Bauantrag vor November 1977 ist die Wahl bis Ende 2026 nicht frei. Wer beides vor dem Inserat erledigt, hat den Rest der Vermarktung frei.