Energieausweis bei Verkauf und Vermietung: der Ablauf vom Inserat bis zur Übergabe

Sie wollen ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen oder neu vermieten — dann brauchen Sie einen Energieausweis, und Sie brauchen ihn früher, als die meisten annehmen. Dieser Artikel richtet sich an private Verkäuferinnen, Verkäufer und Vermieter von Wohnimmobilien und beantwortet die Frage, die in dieser Lage wirklich zählt: Was ist in welcher Reihenfolge zu tun, damit aus einer Formalie kein Bußgeldbescheid wird?

Wir gehen die Pflichtenkette in der Reihenfolge durch, in der Sie ihr begegnen: ausstellen lassen, Angaben ins Inserat, bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben. Danach folgen die Kostenfrage, die Folgen eines fehlenden Ausweises und die Sonderfälle vom Erbfall bis zur Ferienwohnung — und an jeder Station steht, was sich zum 1. Januar 2027 ändert.

#Wann muss der Energieausweis vorliegen — beim Inserat, bei der Besichtigung oder beim Notartermin?

Die Pflicht beginnt mit der Absicht, nicht mit dem Vertrag. Soll ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft oder soll ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen — es sei denn, für das Gebäude liegt bereits ein gültiger vor. Das steht in § 80 Absatz 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes.2 Kein Termin, kein Notar, keine Unterschrift: Der Auslöser ist Ihre Entscheidung, das Objekt anzubieten.

Ob für Ihr Gebäude überhaupt eine Ausweispflicht besteht, ist eine eigene Frage — welche Anlässe sie auslösen und welche Gebäude ausgenommen sind, beantwortet der Artikel Wann ein Energieausweis Pflicht ist. Hier setzen wir voraus, dass die Pflicht besteht, und beschreiben den Ablauf: die vier Stationen, an denen etwas von Ihnen verlangt wird.

Ein Hinweis zum Gesetzesnamen, der Ihnen beim Nachschlagen begegnen wird: Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG — die Umbenennung steht in Artikel 1 Nummer 1 des Änderungsgesetzes.6 Umbenannt wurde der Titel, die Paragrafennummern zum Energieausweis sind dieselben geblieben. Wo Sie noch „GEG“ lesen — etwa in den amtlichen Fragen und Antworten des Bundes —, ist dasselbe Gesetz gemeint.

#Der Ausweis muss zur Besichtigung da sein, nicht erst zum Vertrag

Die zweite Station ist die Besichtigung, und sie ist der eigentliche Stichtag. Beim Verkauf hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet gar keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing erklärt § 80 Absatz 5 dieselben Regeln für entsprechend anwendbar.

Zwei Missverständnisse hängen an diesem Absatz. Das erste: „Vorlegen“ heißt nicht „auf Nachfrage herausholen“. Satz 1 verlangt die Vorlage spätestens bei der Besichtigung, ohne dass jemand danach fragen müsste; die Aufforderung des Interessenten in Satz 4 markiert nur die späteste Frist für den Fall, dass es keine Besichtigung gibt. Das zweite: Eine Angabe im Inserat ist keine Vorlage. Praktisch heißt das, der Ausweis liegt bei der Besichtigung auf dem Küchentisch oder hängt im Flur — und Sie sprechen ihn an.

#Übergeben wird nach dem Vertrag, ungefragt

Die dritte Station folgt auf den Vertragsschluss. Unverzüglich danach ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben; bei Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt das gleichermaßen für Mieter, Pächter und Leasingnehmer. Das GEG-Infoportal des Bundes stellt dazu ausdrücklich klar, dass diese Übergabe unabhängig davon geschuldet ist, ob der Vertragspartner sie verlangt.7 Wer den Ausweis bei der Besichtigung nur herumgezeigt hat, ist also noch nicht fertig.

Und noch eine Zahl gehört an den Anfang: Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt. Wer 2026 einen erstellen lässt, kann damit bis 2036 inserieren, vorlegen und übergeben — auch dann noch, wenn sich die Regeln zwischenzeitlich geändert haben. Vorzeitig verliert er seine Gültigkeit nur, wenn das Gebäude so verändert wird, dass dafür ein neuer Nachweis nötig wird.

#Welche Unterlagen Sie vor der Bestellung zusammensuchen

Zwischen „ich will verkaufen“ und „der Ausweis liegt vor“ steht in der Praxis kein Termin, sondern eine Suche nach Papieren. Wer sie vorher erledigt, verkürzt die Ausstellung auf wenige Tage; wer sie danach erledigt, verschiebt den ersten Besichtigungstermin.

Für einen Energieausweis auf Grundlage des erfassten Verbrauchs brauchen Sie die Heizkostenabrechnungen oder Brennstoffrechnungen eines zusammenhängenden Zeitraums, die Wohnfläche, das Baujahr des Gebäudes, das Baujahr der Heizung und den wesentlichen Energieträger. Dazu kommen zwei Angaben, die regelmäßig vergessen werden und den Kennwert deutlich verschieben: Leerstandszeiten im Abrechnungszeitraum und die Frage, ob das Warmwasser über die Heizung oder dezentral bereitet wird. Für einen Ausweis auf Grundlage der Bilanzierung treten Angaben zur Gebäudehülle hinzu — Dämmung, Fenster, Dach, Keller — samt der Jahreszahlen, in denen daran etwas gemacht wurde.

Bei einer Eigentumswohnung liegt fast nichts davon bei Ihnen: Sie fordern es bei der Verwaltung an. Rechnen Sie dafür Vorlauf ein, und fragen Sie im selben Zug, ob für das Haus nicht ohnehin schon ein gültiger Ausweis existiert.

#Welche fünf Angaben müssen in die Immobilienanzeige?

Wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige fünf Angaben enthalten: die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und — bei einem Wohngebäude — Baujahr und Energieeffizienzklasse.4 Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler. Die Pflicht trifft damit auch den privaten Anbieter, der sein Haus selbst auf einem Portal einstellt, und nicht nur das Maklerbüro.

Bei einem Nichtwohngebäude ist der Energiekennwert nach § 87 Absatz 2 getrennt für Wärme und für Strom aufzuführen. Für ältere Ausweise gilt eine Sonderregel, die in keiner Standardvorlage auftaucht: Wurde der Ausweis zwischen Oktober 2007 und Mai 2014 ausgestellt, verweist § 87 Absatz 3 auf die Übergangsvorschriften, nach denen die Werte vor der Anzeige umzurechnen sind4 — etwa mit einem Pauschalzuschlag, wenn das Warmwasser dezentral bereitet wird. Wer einen solchen Ausweis noch im Schrank hat, gibt ihn dem Makler vollständig und nicht als abgetippte Zeile weiter.

Die häufigste Fehlannahme in diesem Abschnitt lautet: „Ohne Ausweis darf ich nicht inserieren.“ Das stimmt nicht. Die Angabepflicht setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein Energieausweis vorliegt; das GEG-Infoportal des Bundes beantwortet die Frage, ob für eine Immobilienanzeige zuerst ein Ausweis auszustellen sei, mit einem klaren Nein. Der Umkehrschluss ist allerdings gefährlich: Die Ausstellungspflicht selbst besteht ja bereits, und spätestens zur ersten Besichtigung muss der Ausweis da sein. Wer die Anzeige ohne Ausweis schaltet, gewinnt also ein paar Tage — mehr nicht.

Zum 1. Januar 2027 wird die Vorschrift zu den Pflichtangaben vollständig ersetzt: Das Ausstellungsdatum kommt als Angabe hinzu, statt der Endenergie ist der Jahres-Primärenergiebedarf je Jahr und Quadratmeter Nutzfläche zu nennen, und Baujahr wie Energieeffizienzklasse sind nicht mehr auf Wohngebäude beschränkt.6 Dasselbe Gesetz bringt aber auch die Übergangsregel, die für Sie wichtiger ist als die Neuregelung selbst: Nach dem neu gefassten § 112 Absatz 3 GModG hängt die Frage, welche Liste gilt, am Ausstellungsdatum des Ausweises und nicht am Datum der Anzeige. Wer jetzt einen Ausweis erstellen lässt, inseriert damit auch 2028 und 2030 noch nach dem heutigen Muster — nichts umrechnen, nichts neu ausstellen lassen. Die beiden Fassungen nebeneinander stehen im Artikel Wann ein Energieausweis Pflicht ist.

#Was gilt beim Verkauf: Vorlage, Übergabe und die Rolle des Notars

Beim Verkauf greifen dieselben drei Zeitpunkte, die oben stehen: vorlegen spätestens bei der Besichtigung, ohne Besichtigung unverzüglich beziehungsweise auf Aufforderung, übergeben unverzüglich nach dem Vertragsschluss. Der Notartermin kommt in dieser Aufzählung nicht vor — und das ist der Punkt, an dem die meisten Verkäufer eine Frist reißen, ohne es zu merken.

Denn die verbreitete Vorstellung, der Ausweis sei „für den Notar“, geht am Gesetz vorbei. Weder die Vorschriften zur Verwendung des Ausweises noch die zu den Pflichtangaben noch die Bußgeldvorschrift nennen den Notar an irgendeiner Stelle; adressiert sind Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Das Gesetz macht den Energieausweis auch nicht zur Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags: Es ordnet für den Fall des Fehlens keine Nichtigkeit an, sondern eine Ordnungswidrigkeit.

Praktisch heißt das: Der Ausweis gehört zu den Unterlagen, die Sie vor der ersten Besichtigung beisammen haben, nicht zu den Papieren, die Sie zum Beurkundungstermin mitnehmen. Wer ihn erst beim Notar auf den Tisch legt, hat die Vorlagepflicht bei der Besichtigung bereits verletzt, und die Übergabepflicht nach Vertragsschluss ist damit noch nicht erfüllt — sie ist eine zweite, eigenständige Handlung. Welche Papiere sonst noch dazugehören und woher Sie sie bekommen, steht in Unterlagen für den Hausverkauf: welche Sie brauchen, woher sie kommen, was sie kosten.

#Wenn die Werte im Ausweis nicht stimmen

Damit ist die zweite Hälfte des Risikos noch nicht beschrieben. Die Ordnungswidrigkeit betrifft die Frage, ob ein Ausweis vorlag. Zwischen Käufer und Verkäufer geht es später um etwas anderes: was darin stand.

Wie das ausgeht, hängt am Kaufvertrag — und zwar deutlicher, als die meisten erwarten. Das Oberlandesgericht Schleswig hat 2015 entschieden, dass die bloße Aushändigung eines Energieausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet: Der Käufer eines Wohnhauses von 1934 hatte vor Vertragsschluss vom Makler einen Ausweis mit unzutreffenden Angaben erhalten und wollte den Kaufpreis mindern. Der notarielle Vertrag enthielt einen umfassenden Gewährleistungsausschluss; das Gericht verneinte die Ansprüche. Der Ausweis diene der Information und entfalte Rechtswirkungen nur, wenn die Parteien ihn ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen.12

Für Sie als Verkäufer folgt daraus keine Entwarnung, sondern eine Reihenfolge. Der Ausweis schützt Sie nicht automatisch, und er verpflichtet Sie nicht automatisch — entscheidend ist, was im Vertrag steht. Wer Werte aus dem Ausweis in die Anzeige oder ins Exposé übernimmt, sollte deshalb sicher sein, dass sie stimmen, statt darauf zu bauen, dass ein Gewährleistungsausschluss alles auffängt. Und wer arglistig falsche Angaben macht, verlässt den Anwendungsbereich jedes Ausschlusses.

#Für die Angaben im Ausweis haften Sie selbst

Die Daten sind der andere Punkt, der beim Verkauf unterschätzt wird. Stellt der Eigentümer des Gebäudes die Daten bereit, hat er dafür Sorge zu tragen, dass sie richtig sind — so steht es in § 83 Absatz 3 Satz 1.3 Wohnfläche, Baujahr, Heizungsart, Verbrauchswerte, Leerstandszeiten: Was Sie ins Formular eintragen, fällt auf Sie zurück. Ein Verstoß dagegen ist eine eigene Ordnungswidrigkeit im selben Bußgeldrahmen wie die fehlende Vorlage.

Der Aussteller ist davon nicht freigestellt: Er muss Ihre Angaben sorgfältig prüfen und darf sie nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen (§ 83 Absatz 3 Satz 2). Ab dem 1. Januar 2027 kommt eine zusätzliche Pflicht hinzu — der Aussteller hat ein bestehendes Gebäude dann vor Ort zu begehen oder sich für die Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen zu lassen — so steht es im neu gefassten § 83 Absatz 1 Satz 3.6

#Was gilt bei der Vermietung — und was bei einer Verlängerung des Mietvertrags?

Für die Vermietung gelten Vorlage und Übergabe nach denselben Regeln wie beim Verkauf; das Gesetz erklärt sie ausdrücklich für entsprechend anwendbar. Ausgelöst wird die Pflicht heute allein durch die Vermietung, Verpachtung oder das Leasing — also durch einen neuen Vertrag mit einem neuen Mieter.

Für laufende Mietverhältnisse folgt daraus etwas, das viele Mieter überrascht: Wer bereits in der Wohnung wohnt, hat keinen Anspruch darauf, den Energieausweis zu sehen. Die Verbraucherzentrale formuliert das unmissverständlich.10 Die Pflicht knüpft an den Abschluss eines Vertrags an, nicht an das Bestehen eines Mietverhältnisses.

Diese Erweiterung steht in Artikel 2 Nummer 32 des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026 und tritt gemeinsam mit den übrigen Energieausweis-Regeln am 1. Januar 2027 in Kraft.6 Für Vermieter mit mehreren Objekten lohnt deshalb ein Blick in die eigenen Unterlagen: Ein Ausweis, der 2028 oder 2029 ausläuft, kann ab 2027 auch dann fällig werden, wenn niemand aus- und einzieht. Wer heute eine Liste seiner Ausstellungsdaten anlegt, sortiert damit die Bestellungen über zwei Jahre statt über zwei Wochen.

#Papier oder digital — in welcher Form Sie übergeben

Eine Frage, die in Ratgebern regelmäßig falsch beantwortet wird: Der Ausweis müsse in Papierform übergeben werden. Das Gesetz sagt das nicht. § 80 Absatz 4 verlangt „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“ — die Form ist dort nicht vorgeschrieben, und eine per E-Mail übersandte Datei ist eine Kopie.

Ab dem 1. Januar 2027 dreht sich die Frage sogar um: Der Energieausweis ist dann digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen, und Papier gibt es auf Verlangen des Eigentümers. Für den Alltag heißt das schon heute: Die Datei gehört in die Unterlagensammlung, die Sie Interessenten ohnehin bereitstellen — und ein Ausdruck gehört trotzdem in die Wohnung, weil er die Vorlagepflicht bei der Besichtigung ohne Technik erfüllt.

#Welche Ausweisart Sie wählen dürfen

Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Bis zum 31. Dezember 2026 gibt es davon eine wichtige Ausnahme: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 weder bei der Fertigstellung noch durch spätere Änderungen erreichen, ist nach § 80 Absatz 3 Satz 2 und 3 GModG ein Bedarfsausweis auszustellen.2 Alle drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen — ein nachträglich gedämmter Altbau fällt aus der Regel heraus.

Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Stichtagsregel: Der Verbrauchsausweis steht dann für jedes Gebäude offen, das ausschließlich Wohnzwecken dient, während Nichtwohngebäude nur noch den bilanzierten Ausweis erhalten. Welche der beiden Arten in Ihrem Fall die bessere ist und was sie inhaltlich unterscheidet, steht ausführlich im Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis; wenn die Wahl bereits klar ist, führt der direkte Weg zum Formular für den Verbrauchsausweis.

#Wer zahlt den Energieausweis, und darf der Vermieter ihn umlegen?

Die Kosten trägt der Eigentümer. Das ergibt sich unmittelbar aus dem Adressatenkreis: Verpflichtet, den Ausweis ausstellen zu lassen, vorzulegen und zu übergeben, ist der Verkäufer beziehungsweise der Vermieter. Beim Verkauf lässt sich die Kostentragung im Kaufvertrag regeln; die gesetzliche Pflicht selbst bleibt davon unberührt — sie trifft weiterhin Sie.

Auf den Mieter umlegen dürfen Sie den Energieausweis nicht, und die Begründung dafür steht nicht im Gebäudemodernisierungsgesetz, sondern in der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 BetrKV nur Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.8 Der Energieausweis entsteht aus einem einmaligen Anlass und wiederholt sich frühestens nach zehn Jahren — er fällt damit schon aus der Definition heraus, bevor man den Katalog der umlagefähigen Positionen überhaupt aufschlägt. Die Verbraucherzentrale sagt dasselbe in einem Satz: Vermieterinnen und Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieterschaft umlegen.10

Bei einer Eigentumswohnung liegt der Fall anders, weil der Ausweis nach § 79 Absatz 2 GModG für das Gebäude ausgestellt wird und nicht für die einzelne Wohnung. Die Beschaffung ist damit eine Angelegenheit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; in der Praxis trägt sie auch die Kosten und rechnet sie über die Gemeinschaftskosten ab. Verbindlich vorgeschrieben ist diese Verteilung im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht — geregelt wird sie im Wohnungseigentumsrecht und in der Teilungserklärung. Wer verkaufen oder vermieten will, fragt deshalb zuerst bei der Verwaltung nach, ob für das Haus bereits ein gültiger Ausweis vorliegt: In vielen Fällen erspart das die Bestellung vollständig, und wenn nicht, muss die Gemeinschaft beschließen — was bis zur nächsten Versammlung dauern kann.

Steuerlich gilt für Vermieter der allgemeine Grundsatz aus § 9 Absatz 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes: Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.9 Die Kosten eines Energieausweises für eine vermietete Wohnung fallen dem Grunde nach darunter. Eine amtliche Aussage, die den Energieausweis ausdrücklich nennt, gibt es nicht; bewahren Sie die Rechnung auf und klären Sie den Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Was ein Energieausweis kostet, hängt vor allem von der Ausweisart und vom Erstellungsweg ab; die Online-Erstellung beginnt bei 69,90 €. Die vollständige Aufstellung mit den Spannen für die Erstellung mit Vor-Ort-Begehung steht in Was ein Energieausweis kostet.

#Bußgeld, Abmahnung, Schadenersatz: was ein fehlender Ausweis kostet

Vier der Ordnungswidrigkeiten des § 108 GModG können Sie als privater Verkäufer oder Vermieter selbst begehen. Sie liegen alle im selben Rahmen: Die Geldbuße beträgt bis zu 10.000 Euro.5 Vorsatz ist dafür nicht nötig — es genügt leichtfertiges Handeln, und wer eine Anzeige ohne die Pflichtangaben schaltet, obwohl der Ausweis in der Schublade liegt, handelt in aller Regel leichtfertig.

Eine Zahl, die im Netz hartnäckig kursiert, ist damit erledigt: Von 15.000 Euro ist häufig zu lesen, und im geltenden Recht steht dieser Betrag nirgends. Der Rahmen für Energieausweis-Verstöße liegt bei 10.000 Euro. § 108 Absatz 2 kennt insgesamt drei Rahmen, und der Energieausweis liegt im mittleren: bis zu 50.000 Euro in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 1 bis 3 und 12 bis 14 — also beim nicht richtig errichteten Neubau, bei der ungedämmten obersten Geschossdecke, bei Änderungen an Außenbauteilen sowie bei der Ausstattung von Heizungsanlagen und der Dämmung von Leitungen; bis zu 10.000 Euro in den Fällen der Nummern 15 bis 22, unter die alle Energieausweis-Tatbestände fallen; bis zu 5.000 Euro in allen übrigen Fällen.5 Der 50.000-Euro-Rahmen betrifft damit bauliche und anlagentechnische Anforderungen, nie den Energieausweis. Auch die Inspektion von Klimaanlagen gehört nicht dorthin: Sie steht in Absatz 1 Nummer 15 und damit im 10.000-Euro-Rahmen.

Zum 1. Januar 2027 verschieben sich die Nummern dieser Tatbestände um eins, weil eine neue Nummer eingefügt wird. An der Höhe des Bußgelds ändert sich nichts — nur die Fundstelle, die Sie zitieren, heißt danach anders.

#Das Bußgeld ist nicht das einzige Risiko

Neben der Ordnungswidrigkeit steht das Wettbewerbsrecht. Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass fehlende Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige einen Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb darstellen, weil diese Angaben für die geschäftliche Entscheidung eines Verbrauchers wesentlich sind.11 Die Entscheidung erging 2016 noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift der Energieeinsparverordnung; die Pflichtangaben stehen heute in § 87 Absatz 1 GModG. Praktisch eröffnet das Mitbewerbern und Verbänden den Weg der Abmahnung — mit Unterlassungserklärung und Kostenerstattung, und ohne dass eine Behörde tätig werden müsste.

Das ist der Grund, warum die Rechnung „es kontrolliert ja doch niemand“ selten aufgeht. Behördliche Kontrollen sind selten; aufmerksam werden Behörden meist durch Hinweise. Der Abmahnweg dagegen setzt keine Behörde voraus, und Immobilienanzeigen sind öffentlich einsehbar.

Zivilrechtlich bleibt der Vertrag bestehen — ein fehlender Ausweis macht Kauf oder Miete nicht unwirksam. Der Ärger entsteht auf dem Weg, der oben beschrieben ist: Wenn ein Käufer nach dem Einzug feststellt, dass die Angaben nicht stimmen, ist die Frage nicht mehr, ob ein Ausweis vorlag, sondern was in ihm stand, wer die Daten geliefert hat und was der Vertrag dazu sagt.

#Sonderfälle: Erbschaft, Eigentumswohnung, Denkmalschutz, Ferienwohnung

Vier Konstellationen führen bei Verkauf und Vermietung regelmäßig zu einer falschen Reihenfolge — entweder wird zu früh bestellt oder zu spät. Die vollständige Liste der Gebäude und Situationen ohne Ausweispflicht — kleine Gebäude, Provisorien, Abriss, Zwangsversteigerung — steht mit ihren Fundstellen in Energieausweis-Ausnahmen: welche Gebäude befreit sind; hier geht es darum, was Sie im jeweiligen Fall zu tun haben.

Erbschaft und Schenkung. Der Eigentumsübergang durch Erbfall oder Schenkung löst für sich genommen nichts aus. Wer ein Haus erbt und es behält, braucht keinen Ausweis; wer es verkauft oder vermietet, braucht ihn ab dem Moment, in dem er das vorhat. Rechnen Sie in dieser Lage mit mehr Vorlauf als sonst: In Nachlässen liegt selten ein gültiger Ausweis, und die Unterlagen, aus denen sich das Gebäude beschreiben ließe, liegen oft ebenso wenig bereit. Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre bekommen Erben notfalls über den Versorger oder das Abrechnungsunternehmen, Baujahr und Wohnfläche über die Bauakte beim Bauamt.

Eigentumswohnung. Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung; das GEG-Infoportal des Bundes beantwortet die Frage nach Ausweisen für einzelne Wohnungen ausdrücklich mit Nein und lässt eine Aufteilung nur bei gemischt genutzten Gebäuden zu — und auch dort nach Wohn- und Nichtwohnbereichen, nicht nach Wohnungen.7 Für Sie heißt das: Sie bestellen nicht selbst, sondern fordern an. Vorlegen und übergeben müssen trotzdem Sie — die Verwaltung ist nicht Ihre Vertreterin in dieser Pflicht, sondern nur die Stelle, bei der das Dokument liegt.

Ferienhaus und Ferienwohnung. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist auf Wohngebäude nicht anzuwenden, die für eine jährliche Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten bestimmt sind. Greift diese Ausnahme nicht, kommt es nach den amtlichen Fragen und Antworten darauf an, welcher Vertrag geschlossen wird: Bei einem reinen Mietvertrag bleibt es bei der Vorlagepflicht, bei einem Beherbergungsvertrag mit Reinigung, Bettwäsche und Verpflegung nicht. Die Grenze verläuft also nicht zwischen „Urlaub“ und „Wohnen“, sondern zwischen Miete und Beherbergung — und sie hängt an dem, was Sie tatsächlich anbieten, nicht an der Überschrift Ihres Vertragsformulars.

#Was sich für Baudenkmäler zum 1. Januar 2027 ändert

Bis zum 31. Dezember 2026 sind auf ein Baudenkmal die Vorschriften über Ausstellung, Vorlage und Übergabe des Energieausweises nicht anzuwenden.1 Wer ein denkmalgeschütztes Haus in diesem Jahr verkauft oder vermietet, braucht keinen Ausweis und muss folglich auch keine Pflichtangaben inserieren.

Das endet am 1. Januar 2027. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 ersetzt die Ausnahmevorschrift vollständig; in der neuen Fassung sind nur noch bestimmte Gebäude des Bundes und der Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude ausgenommen. Die Baudenkmäler stehen nicht mehr darin.

Für Eigentümer eines Baudenkmals folgt daraus eine Planungsaufgabe, keine Panik: Wer 2027 oder später verkaufen oder vermieten will, sollte die Ausstellung rechtzeitig einplanen. Welche Ausweisart dabei zulässig ist, richtet sich nach denselben Regeln wie bei jedem anderen Wohngebäude — mit dem Unterschied, dass für ein Denkmal die Unterlagenlage oft dünn ist und der Weg über den erfassten Verbrauch deshalb häufig der praktikablere bleibt.

#Häufige Fragen zu Verkauf und Vermietung

Sechs Fragen, die im Verkaufs- und Vermietungsalltag immer wieder auftauchen — jede Antwort steht für sich und lässt sich ohne den Text darüber lesen.

#Fazit: Die Reihenfolge entscheidet, nicht der Termin beim Notar

Der Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung keine Formalie am Ende, sondern eine Kette aus vier Stufen: ausstellen lassen, sobald Sie anbieten wollen, Pflichtangaben ins Inserat, unaufgefordert vorlegen bei der Besichtigung, übergeben nach dem Vertragsschluss. Drei dieser Stufen sind eigenständig bußgeldbewehrt, und der Rahmen liegt jedes Mal bei 10.000 Euro.

Wer 2026 einen Ausweis erstellen lässt, ist damit zehn Jahre lang auf der sicheren Seite und inseriert auch nach dem Jahreswechsel weiter nach den heutigen Angaben. Drei Dinge gehören trotzdem in den Kalender: die Verlängerung von Mietverträgen, die ab 2027 selbst zum Auslöser wird, die neuen Pflichtangaben für Ausweise ab 2027 — und das Baudenkmal, das seine Ausnahme verliert.