Energieausweis-Ausnahmen: welche Gebäude befreit sind — und was 2027 wegfällt

Wer ein Haus verkaufen oder neu vermieten will, hört schnell den Satz: „Für Ihr Gebäude gilt eine Ausnahme.“ Manchmal stimmt er. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer eines Wohngebäudes, die wissen wollen, ob ihr Fall wirklich einer ist — und die Antwort ist enger als gedacht: Die Ausnahmen stehen an drei Stellen im Gesetz, sind abschließend aufgezählt, und die bekannteste läuft am 31. Dezember 2026 aus.

Der Artikel geht die Fälle einzeln durch — Baudenkmal, kleines Gebäude, Ferienhaus, Abriss, Leerstand, Eigennutzung —, nennt zu jedem die Fundstelle und sagt, was sich zum 1. Januar 2027 ändert. Um die Pflicht selbst geht es hier nicht: Welche Anlässe sie auslösen und wann Sie den Ausweis vorlegen müssen, steht in Wann der Energieausweis Pflicht ist.

#Welche Gebäude sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen?

Ausgenommen sind kleine Gebäude mit einer beheizten Nutzfläche von nicht mehr als 50 Quadratmetern sowie — noch bis zum 31. Dezember 2026 — Baudenkmäler.1 Dazu kommen die Gebäude, die das Gebäudemodernisierungsgesetz von vornherein nicht erfasst. Das sind drei verschiedene Ebenen, und sie werden regelmäßig vermischt.

Die erste Ebene ist der Anwendungsbereich dem Grunde nach. Das Gesetz gilt nur für Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden (§ 2 Absatz 1 GModG).2 Eine kalte Garage, eine unbeheizte Scheune, ein Gartenhaus ohne Heizung sind deshalb keine Ausnahme — sie stehen gar nicht erst im Anwendungsbereich.

Die zweite Ebene ist § 2 Absatz 2. Dort zählt das Gesetz neun Gebäudegruppen auf, für die es nicht gilt — mit einer einzigen Rückausnahme: Die §§ 74 bis 78 über die Inspektion von Klimaanlagen bleiben anwendbar.

Die dritte Ebene steht im Ausweisrecht selbst, in § 79 Absatz 4. Sie trifft nur zwei Fälle, und ihre Reichweite ist unterschiedlich: Beim kleinen Gebäude entfällt der gesamte Teil 5 des Gesetzes, also auch die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Beim Baudenkmal entfallen nur die Absätze 3 bis 7 des § 80 — Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang bei Verkauf und Vermietung.

#Gilt die Ausnahme für Baudenkmäler automatisch?

Ja — und deshalb gibt es dafür auch kein Antragsverfahren. § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG bestimmt schlicht: „Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden.“1 Wer eine „Befreiung vom Energieausweis“ beantragen will, sucht ein Formular, das es nicht gibt. Die Ausnahme wirkt von selbst, solange das Gebäude ein Baudenkmal ist.

Genau daran hängt aber alles. „Baudenkmal“ ist im Gesetz definiert als „ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine nach Landesrecht geschützte Gebäudemehrheit“ (§ 3 Absatz 1 Nummer 3 GModG).3 Der Bund sagt also nur, dass es auf das Landesrecht ankommt — und die Länder handhaben das unterschiedlich. In Bayern wird die Denkmalliste nur nachrichtlich geführt; der Schutz entsteht dort nicht durch den Eintrag, sondern aus dem Gesetz — ein Haus kann geschützt sein, ohne in der Liste zu stehen.8 In Nordrhein-Westfalen ist es umgekehrt: Baudenkmäler unterliegen dem Denkmalschutzgesetz erst „mit der Eintragung in die Denkmalliste“, und ohne Eintrag gibt es folglich auch keine Energieausweis-Ausnahme.9

Bundesweit gilt daneben eine Klarstellung des Bundes: Ein Gebäude, das selbst kein Baudenkmal ist, aber zu einem landesrechtlich geschützten Denkmalensemble gehört, zählt ebenfalls als Baudenkmal und ist damit freigestellt.5

Und dann ist da der Kalender. Zum 1. Januar 2027 wird § 79 Absatz 4 vollständig ersetzt. Die neue Fassung nennt nur noch Gebäude des Bundes und der Bündnisverteidigung sowie kleine Gebäude; Baudenkmäler stehen nicht mehr darin.6 Die Begründung des Regierungsentwurfs sagt auch, warum: „Die Ausnahme für Baudenkmäler wurde in der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 gestrichen.“7 Wer ein Denkmal ab 2027 verkauft oder neu vermietet, braucht also einen Energieausweis wie jeder andere auch.

#Kleines Gebäude unter 50 Quadratmetern: welche Fläche zählt?

Maßgeblich ist nicht die Wohnfläche, sondern die Nutzfläche — bei einem Wohngebäude die Gebäudenutzfläche nach DIN V 18599, also ausschließlich die Fläche, die beheizt oder gekühlt wird (§ 3 Absatz 1 Nummern 10 und 26 GModG).3 Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist im selben Paragrafen ein eigener, dritter Begriff und hier nicht gemeint.

Wie weit die beiden auseinanderliegen können, sagt das Gesetz selbst: Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, darf sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen, sonst mit dem 1,2-fachen der Wohnfläche angesetzt werden (§ 82 Absatz 2 GModG).10

Ein Detail entscheidet ab 2027 über einen Quadratmeter: Bis zum 31. Dezember 2026 ist ein kleines Gebäude eines mit „nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche“, ab dem 1. Januar 2027 eines mit „weniger als 50 Quadratmetern“.6 Genau 50,0 Quadratmeter sind heute befreit und dann nicht mehr. Viele Erklärseiten im Netz geben bereits die künftige Fassung als geltendes Recht wieder.

#Ferienhaus, Wochenendhaus, Vermietung über Portale — Pflicht oder nicht?

Ausgenommen ist nicht „das Ferienhaus“, sondern das Wohngebäude, das für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt ist (§ 2 Absatz 2 Nummer 8 Buchstabe a GModG).2 Alternativ greift Buchstabe b: begrenzte jährliche Nutzung, und der dafür zu erwartende Energieverbrauch liegt unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung. Es kommt also auf die Zweckbestimmung des Gebäudes an, nicht auf die Belegung eines einzelnen Jahres — und schon gar nicht auf die Bezeichnung im Inserat.

Greift die Ausnahme nicht, entscheidet nach den amtlichen Fragen und Antworten des Bundes die Vertragsart: Bei einem reinen Mietvertrag bleibt es bei der Vorlagepflicht. Bei einem gemischten Vertrag — einem Beherbergungsvertrag mit Leistungen wie Reinigung, Bettwäsche oder Frühstück — bedarf es nach der amtlichen Begründung zur Vorgängerregelung keines Energieausweises.5 Die Grenze verläuft damit zwischen Miete und Beherbergung, nicht zwischen Urlaub und Wohnen. Wer über ein Portal vermietet, sollte wissen, welchen Vertrag er dort tatsächlich schließt.

Eine gute Nachricht: § 2 wird durch die Änderungen zum 1. Januar 2027 nicht angefasst.6 Die Ausnahmen für Ferienhäuser und für Provisorien bis zwei Jahre gelten unverändert weiter — anders als die für Baudenkmäler.

#Abriss, Leerstand, Eigennutzung: wann entfällt die Pflicht wirklich?

Drei der am häufigsten genannten „Ausnahmen“ stehen in keinem Paragrafen, und sie funktionieren aus ganz verschiedenen Gründen.

Eigennutzung ist keine Ausnahme, sondern das Fehlen eines Anlasses. § 80 Absatz 3 GModG knüpft die Pflicht an Verkauf, Erbbaurechtsbestellung, Vermietung, Verpachtung und Leasing.4 Wer wohnen bleibt, löst nichts aus. Eine Grenze hat das: Nach Fertigstellung eines Neubaus ist ein Energieausweis auszustellen, und § 80 Absatz 1 macht diese Pflicht von der späteren Nutzung nicht abhängig.4

Abriss ist Auslegung, kein Gesetzestext. Wird ein Gebäude im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert, wäre ein Energieausweis nach der amtlichen Begründung zur Vorgängerregelung offensichtlich zweckwidrig.5 Der Bund zieht dabei aber eine klare Grenze: Sanierungsbedürftigkeit, Leerstand und eine nach dem Verkauf geplante Nutzungsänderung genügen ausdrücklich nicht — dort bleibt die Pflicht bestehen.

Zwangsversteigerung fällt heraus, weil der Zuschlag nach § 90 ZVG Eigentum kraft Hoheitsakt verschafft und damit kein Verkauf im Sinne des § 80 Absatz 3 ist.5 Beim späteren freihändigen Weiterverkauf gilt die normale Pflicht. Ähnlich liegt es bei der Zuweisung einer Dienstwohnung, die kein Mietverhältnis begründet.

#Wer entscheidet im Zweifel, und was passiert, wenn die Ausnahme nicht greift?

Über die Ausnahme entscheidet weder der Eigentümer noch der Aussteller, sondern im Streitfall die nach Landesrecht zuständige Behörde. Der Bund formuliert das unmissverständlich: Die Auslegung des Gesetzes sei als Teil seines Vollzugs Sache der Länder, und im Zweifel entscheide im Einzelfall die zuständige Landesbehörde über das Erfordernis der Vorlage.5 Welche Stelle das ist, legt jedes Land selbst fest.12 Greift die Ausnahme nicht, ist das Fehlen des Ausweises eine Ordnungswidrigkeit; die Tatbestände und Höchstbeträge stehen in Bußgeld beim Energieausweis.

Zwei Dinge bleiben Ihnen auch dann, wenn die Ausnahme greift. Die Immobilienanzeige: Beim Baudenkmal ist nur § 80 ausgenommen, nicht § 87 — und der verlangt die Pflichtangaben, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt.15 Für ein freiwillig erstelltes Exemplar heißt das: Kennwerte in die Anzeige. Beim kleinen Gebäude entfällt dagegen der ganze Teil 5 und damit auch diese Pflicht. Die Aufklärung: Die Denkmaleigenschaft haftet dem Grundstück an, und der Bundesgerichtshof hat sie als möglichen Sachmangel eingeordnet, über den der Verkäufer aufklären muss (Urteil vom 19. März 2021, V ZR 158/19). Die Ausnahme nimmt Ihnen ein Dokument ab, nicht die Auskunft über das Gebäude — was Sie beim Verkauf sonst schulden, steht in Energieausweis bei Verkauf und Vermietung.

#Lohnt sich ein Energieausweis, obwohl Sie keinen brauchen?

In drei Lagen ja. Bei einem Baudenkmal, weil Sie ab 2027 ohnehin einen brauchen, sobald Sie verkaufen oder neu vermieten — und weil ein heute ausgestellter Ausweis zehn Jahre gilt (§ 79 Absatz 3 GModG).1 Ein 2026 erstellter Ausweis trägt damit über den Wegfall der Ausnahme hinweg.

Wenn Ihr Fall nicht eindeutig ist. Zwischen 48 und 54 Quadratmetern Nutzfläche, zwischen Beherbergung und Miete, zwischen Abriss und Sanierungsbedürftigkeit verläuft keine Linie, die man vom Schreibtisch aus zieht — und die Beweislast trägt am Ende, wer sich auf die Ausnahme beruft.

Und schlicht kaufmännisch: Ein Energieausweis nennt Modernisierungsempfehlungen, soweit Maßnahmen fachlich möglich sind (§ 84 GModG),13 und Interessenten fragen nach den Kennwerten, gleich ob eine Ausnahme greift. „Dafür gibt es eine Ausnahme“ ist keine Auskunft über das Gebäude. Der Verbrauchsausweis für Wohngebäude kostet 69,90 €, der Bedarfsausweis 119,90 €.

#Fazit: die Ausnahmen sind kurz, und eine davon läuft ab

Es gibt sie wirklich — kleine Gebäude, Ferienhäuser, Provisorien, bis Ende 2026 auch Baudenkmäler. Aber sie sind abschließend aufgezählt, hängen an Definitionen statt an Bezeichnungen, und die bekannteste von ihnen endet am 31. Dezember 2026. Prüfen Sie deshalb zwei Dinge, bevor Sie sich auf eine Ausnahme verlassen: welche Fläche Ihr Gebäude beheizt und wofür es bestimmt ist. Im Zweifel entscheidet nicht Ihre Einschätzung, sondern die zuständige Landesbehörde.