Energieausweis-Bußgeld: sechs Tatbestände, zwei Höchstbeträge

„Bis zu 10.000 Euro Bußgeld“ steht in fast jedem Text zum Energieausweis, und danach hört die Auskunft auf. Dieser Artikel richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer, die gerade verkaufen oder neu vermieten — und an die Makler, die für sie inserieren. Dahinter stehen sechs Ordnungswidrigkeiten mit verschiedenen Adressaten, und der Höchstbetrag ist ein Rahmen, kein Preisschild.

Der Beitrag geht die sechs Tatbestände einzeln durch und erklärt die Zumessung. Danach: wer haftet, was ins Inserat gehört, wer kontrolliert.

#Was genau ist beim Energieausweis eine Ordnungswidrigkeit?

Eine Ordnungswidrigkeit ist ein Rechtsverstoß, den eine Verwaltungsbehörde mit einer Geldbuße ahndet — keine Straftat, kein Eintrag ins Führungszeugnis. Für den Energieausweis nennt § 108 Absatz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes sechs davon, die Nummern 17 bis 22, alle nach Absatz 2 Nummer 2 mit bis zu zehntausend Euro bedroht.1 Entscheidend ist der erste Halbsatz: ordnungswidrig handelt nur, wer vorsätzlich oder leichtfertig handelt.

Zwei Dinge übersieht man dabei leicht. Die Aushangpflicht (§ 80 Absatz 6 und 7) hat keinen eigenen Bußgeldtatbestand; durchsetzbar ist sie nur über eine Anordnung nach § 95 GModG. Und die vielzitierten 50.000 Euro treffen nach Absatz 2 Nummer 1 die Nummern 1 bis 3 und 12 bis 14 — Errichtung, Nachrüstung nach § 35, Änderungen nach § 36, Heizungsregelung und Rohrdämmung —, nicht den Ausweis. Zum 1. Januar 2027 rücken die Nummern um eins nach hinten, die Beträge bleiben.9

#Wie hoch wird das Bußgeld wirklich?

Der Höchstbetrag ist eine Obergrenze, keine Regelbuße. Wonach bemessen wird, steht in § 17 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten: Bedeutung der Tat, Vorwurf gegen den Täter, dessen wirtschaftliche Verhältnisse.6

Zwei Regeln verschieben das Bild. Nach unten: Bei einer geringfügigen Tat genügt eine Verwarnung mit fünf bis fünfundfünfzig Euro (§ 56 OWiG), die Verfolgung liegt ohnehin im Ermessen der Behörde (§ 47 OWiG). Nach oben fehlt ein hartes Ende — die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil übersteigen, notfalls über das Höchstmaß hinaus (§ 17 Absatz 4).

Wie hoch die Bußgelder in der Praxis ausfallen, lässt sich nicht seriös beziffern: Es gibt weder eine bundesweite Statistik noch einen Bußgeldkatalog eines Landes. Wo Spannen wie „200 bis 3.000 Euro“ kursieren, fehlt die Quelle.

#Wer haftet — der Eigentümer oder der Makler?

Beide, und jeder für sich. § 80 Absatz 4 GModG richtet Vorlage- und Übergabepflicht an „den Verkäufer oder den Immobilienmakler“, über Absatz 5 ebenso an Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.3 Der Makler ist kein Bote, sondern selbst Verpflichteter — vorlegen kann er nur, was Sie ihm geben.

Noch klarer ist § 87 Absatz 1: Er nennt alle fünf Rollen, „wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet“. Unter der früheren Energieeinsparverordnung war der Makler kein Adressat — der Bundesgerichtshof musste ihn 2017 über das Wettbewerbsrecht erfassen.12

Getrennt davon läuft die Verantwortung für die Daten: Sie haften für Ihre Angaben, der Aussteller für die selbst ermittelten — und er muss Ihre bei Zweifeln zurückweisen (§ 83 GModG). Wer gar nicht ausstellungsberechtigt ist, erfüllt Nummer 22; die Voraussetzungen stehen unter wer einen Energieausweis ausstellen darf.

#Was muss im Inserat stehen?

Liegt bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vor und erscheint sie in einem kommerziellen Medium, verlangt § 87 Absatz 1 GModG fünf Angaben.2 Ein Zettel am schwarzen Brett ist kein kommerzielles Medium.

Bei einem Nichtwohngebäude sind Wärme und Strom getrennt aufzuführen (§ 87 Absatz 2). Zum 1. Januar 2027 wird die Liste ersetzt: Das Ausstellungsdatum kommt hinzu, statt der Endenergie steht der Jahres-Primärenergiebedarf da, die Einschränkung auf Wohngebäude fällt weg.9

#Wer kontrolliert das eigentlich?

Vollzug und Anwendung sind Sache der Länder. Zwei Kontrollwege laufen nebeneinander und treffen verschiedene Leute.

Die Stichprobe ist der systematische Weg: Jeder Ausweis bekommt eine Registriernummer, aus dem Bestand wird ein Teil gezogen und in bis zu drei Stufen geprüft — Stufe 1 elektronisch beim Deutschen Institut für Bautechnik, die Stufen 2 und 3 bei der Kontrollstelle des Landes.10 Dass das DIBt das übernimmt, ist eine Übergangslösung nach § 114 GModG.5 Und führt eine Stichprobe zu einem Bußgeldverfahren, richtet es sich gegen den Ausweisaussteller, nicht gegen Sie.4

Für Ihre eigenen Pflichten gibt es keine Routinekontrolle. Zuständig ist eine Behörde nach Landesrecht, meist die untere Bauaufsicht — sie wird tätig, weil jemand sie einschaltet: ein leer ausgegangener Interessent oder ein Wettbewerber.11

#Gibt es neben dem Bußgeld weitere Folgen?

Zwei — die erste ist die schnellere. Fehlende Pflichtangaben im Inserat sind ein Wettbewerbsverstoß: Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass die Angaben aus dem Energieausweis wesentliche Informationen sind, die dem Verbraucher nicht vorenthalten werden dürfen.12 Abmahnen können Mitbewerber und gelistete Verbände — das braucht keine Behörde.

Der zivilrechtliche Teil ist schwächer als oft behauptet. Nach dem Oberlandesgericht Schleswig begründet die bloße Aushändigung des Ausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB.13 Anders liegt es, wenn der Kaufvertrag die energetischen Eigenschaften ausdrücklich aufnimmt oder ein Mangel arglistig verschwiegen wurde.

#Der Ausweis fehlt oder es liegt Post da — was jetzt?

Nachholen, korrigieren, festhalten. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG)14 — zu früh bestellt gibt es nicht; er lässt sich online beauftragen, und seine Angaben gehören in jedes laufende Inserat. Passen Sie bestehende Anzeigen an — der Verstoß dauert an, solange die Anzeige läuft. Halten Sie fest, wann Sie wem den Ausweis vorgelegt haben.

Kommt ein Anhörungsbogen, benennt die Behörde Nummer und Tathandlung. Prüfen Sie, ob Vorsatz oder Leichtfertigkeit im Raum steht und ob die Tat nicht über zwei Jahre zurückliegt.

#Fazit: der Rahmen ist hoch, der Aufwand klein

Sechs Tatbestände, 10.000 Euro Höchstbetrag, Zumessung nach Bedeutung und Vorwurf — die oft genannten 50.000 Euro gehören nicht dazu. Wichtiger als die Zahl ist, wer den Verstoß bemerkt: keine Routinekontrolle, sondern der Interessent oder der Wettbewerber. Wer den Ausweis vor der ersten Besichtigung fertig hat und seine fünf Angaben ins Inserat übernimmt, kommt mit keinem dieser Tatbestände in Berührung.