Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was seit Juli 2026 gilt

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das deutsche Gebäudeenergierecht Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Wenn Sie ein Wohnhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Gewerbeobjekt besitzen, steht dahinter immer dieselbe Frage: Was davon betrifft mein Gebäude, und ab wann? Die kurze Antwort lautet, dass in diesem Jahr vor allem die Heizungsregeln neu sind — der Energieausweis ist erst am 1. Januar 2027 an der Reihe.

Dieser Artikel ordnet das Gesetz für Eigentümer von Wohn- und Nichtwohngebäuden: was es überhaupt ist, welcher Teil wann in Kraft tritt, was aus der 65-Prozent-Pflicht für Heizungen geworden ist, was sich beim Energieausweis ändert, welche Fristen bis 2033 laufen und was das für Verkauf und Vermietung bedeutet. Für die Einzelfragen führt er an den passenden Stellen weiter.

#Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz — und seit wann gilt es?

Das GModG ist kein neues Gesetz, sondern das alte unter neuem Namen. Artikel 1 Nummer 1 des Änderungsgesetzes ersetzt die Überschrift des Gebäudeenergiegesetzes durch „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)“. Aufgehoben wurde das GEG nicht; es wurde umbenannt und in großen Teilen umgebaut. Deshalb liegt die konsolidierte Fassung weiterhin unter derselben Adresse bei gesetze-im-internet.de, und deshalb sind die Paragrafennummern zum Energieausweis dieselben geblieben.

Das Änderungsgesetz trägt den amtlichen Titel „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich“, ist am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden — Fundstelle BGBl. 2026 I Nr. 226.8 Eine amtliche Fußnote zur Gesetzesüberschrift nennt den Anlass: die Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, kurz EU-Gebäuderichtlinie oder EPBD.

#Warum das Gesetz in Stufen in Kraft tritt

Artikel 9 des Änderungsgesetzes staffelt das Inkrafttreten in vier Absätzen: Absatz 1 setzt das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft, Absatz 2 verschiebt die Artikel 2 und 7 auf den 1. Januar 2027, Absatz 3 den Artikel 3 auf den 1. Januar 2028 und Absatz 4 den Artikel 4 auf den 1. Januar 2030.8 Das neue Energieausweisrecht steht dabei allein in Artikel 2; Artikel 7 ändert das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz und betrifft Ladepunkte und Stellplätze, nicht den Ausweis. Das ist der Grund, warum zwei Aussagen gleichzeitig stimmen: Das GModG gilt, und beim Energieausweis ändert sich 2026 nichts.

Diese Staffelung ist keine Formalie, sondern die wichtigste Lesehilfe für das ganze Gesetz. Wer eine Meldung über das GModG liest, sollte zuerst nachsehen, in welchem Artikel die beschriebene Regel steht. Steht sie in Artikel 1, gilt sie heute. Steht sie in Artikel 2, gilt sie ab 2027. Das amtliche GEG-Infoportal des Bundes ordnet die Neuregelungen des verkündeten Gesetzes nach genau diesen vier Zeitpunkten.9

#Was ändert sich beim Energieausweis, und ab wann genau?

Im Jahr 2026: nichts, was Sie merken. Artikel 1 fasst die §§ 80 bis 85 nur redaktionell an — er tauscht Verweise auf andere Paragrafen aus und streicht eine Nummer aus dem Angabenkatalog. Der Ausweis, den Sie heute für einen Verkauf oder eine Neuvermietung brauchen, ist derselbe wie 2025, und er gilt weiterhin zehn Jahre ab dem Tag seiner Ausstellung (§ 79 Absatz 3 GModG).1 Wann überhaupt eine Ausweispflicht entsteht und welche Gebäude ausgenommen sind, steht ausführlich in Wann der Energieausweis Pflicht ist.

Eine inhaltliche Änderung enthält Artikel 1 dann doch, sie liegt aber neben dem Ausweis selbst: Nummer 40a erweitert § 88 Absatz 1 um eine Nummer 5 und damit seit dem 29. Juli 2026 den Kreis der Ausstellungsberechtigten um Personen, die nach den Vorschriften der Länder die Erfüllungserklärung nach § 92 ausstellen dürfen.8 Für Sie als Eigentümer ändert das nichts — es kommen nur Aussteller hinzu.

Der eigentliche Umbau steckt in Artikel 2 und wirkt ab dem 1. Januar 2027. Sechs Punkte betreffen Eigentümer unmittelbar.

Der Ausweis wird digital. Der neue § 79 Absatz 2 verlangt, dass der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt wird; auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers zusätzlich in Papierform.8 Das Papierexemplar verschwindet also nicht, es wird nur zur Ausnahme auf Wunsch.

Nichtwohngebäude bekommen nur noch den Bilanzierungsausweis. Der neue § 80 Absatz 3 Satz 2 schreibt für Nichtwohngebäude einen Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung vor, und der neue § 82 Absatz 1 beschränkt den verbrauchsbasierten Ausweis ausdrücklich auf Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.8 Für Gewerbe, Praxen, Verwaltungsbauten und gemischt genutzte Objekte fällt der günstigere Weg über die Verbrauchsdaten damit weg. Auch das GEG-Infoportal fasst diesen Punkt so zusammen: Für Nichtwohngebäude sind keine Energieverbrauchsausweise mehr vorgesehen.9

Reine Wohngebäude dürfen frei wählen. Heute schreibt § 80 Absatz 3 Satz 2 für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, einen Bedarfsausweis vor — es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei der Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 oder wurde später darauf gebracht (§ 80 Absatz 3 Satz 3).2 Wer seinen Altbau nachweislich auf dieses Niveau saniert hat, darf also schon heute wählen. Die Regel samt Ausnahme steht im neuen § 80 nicht mehr — ab 2027 entscheiden Sie bei einem Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, selbst, welches der beiden Verfahren angewandt wird. Welches für Ihr Haus wirklich das bessere ist, hängt an anderen Kriterien als am Baujahr; die beiden Verfahren stellt der Vergleich Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis gegenüber.

Zwei Jahre Verbrauch statt drei. Der neue § 82 Absatz 1 verlangt, den Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen. Heute sind es 36 zusammenhängende Monate. Die Regel, dass die jüngste Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf, bleibt bestehen.8

Der Ausweis bekommt neue Angaben. Der neue § 85 Absatz 1 führt 31 Pflichtangaben in einer einzigen Liste.8 Ein Teil davon ist Umbau und nicht Zuwachs: Heute verteilt § 85 seinen Katalog auf drei Absätze — 20 Nummern für jeden Ausweis, von denen die Nummer 15 seit Juli 2026 weggefallen ist, dazu neun weitere für den Bedarfsausweis und sechs für den Verbrauchsausweis.3 Ein heutiger Bedarfsausweis trägt damit bereits 28 Pflichtangaben. Neu im Katalog sind der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie (Nummer 14), die berechnete Nutzenergie (Nummer 25), eine Ja-oder-Nein-Angabe zur Reaktionsfähigkeit des Gebäudes auf externe Signale (Nummer 26) und die Frage, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann (Nummer 27). Die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm Kohlendioxid-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr stehen künftig in jedem Ausweis (Nummer 16), und ab 2028 kommen für große Neubauten die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen dazu (Nummer 17).

Im Inserat steht künftig der Primärenergiewert. Der neue § 87 verlangt zwei Angaben, deren zweite fünf Werte bündelt: Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, Energieeffizienzklasse, Baujahr und die wesentlichen Energieträger für die Heizung. Der Endenergiewert, den Anzeigen heute nennen, weicht damit dem Primärenergiewert.8

#Vier kleinere Änderungen, die leicht übersehen werden

Vier weitere Punkte des Artikels 2 treffen jeweils kleine Gruppen, dafür aber hart. Die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Heute nimmt § 79 Absatz 4 Satz 2 GModG ein Baudenkmal von den Vorlage- und Aushangpflichten des § 80 aus — bei Verkauf und Vermietung braucht es dort also keinen Energieausweis.1 Der neue § 79 Absatz 4 kennt nur noch zwei Ausnahmen: Verteidigungsbauten des Bundes und kleine Gebäude. Die Verbraucherzentrale beschreibt dieselbe Änderung für Eigentümer.12

Das informatorische Beratungsgespräch entfällt. Wer heute ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen kauft, muss nach Übergabe des Ausweises ein Beratungsgespräch führen, sofern es unentgeltlich angeboten wird.2 Der neue § 80 Absatz 4 enthält diese Pflicht nicht mehr.

Die Verlängerung eines Vertrags löst die Ausweispflicht aus. Der neue § 80 Absatz 3 nennt ausdrücklich den Fall, dass ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird. Wer heute nur verlängert, braucht keinen neuen Ausweis; ab 2027 schon, wenn kein gültiger vorliegt.8

Die Aushangpflicht wird umgestellt. Heute hängt sie an Flächenschwellen von 250 beziehungsweise 500 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr.2 Ab 2027 knüpft sie schlicht an starken Publikumsverkehr in einem Nichtwohngebäude — ohne Quadratmetergrenze.

#Was gilt jetzt für Heizungen — ist die 65-Prozent-Regel wirklich weg?

Ja, und zwar seit dem 29. Juli 2026. Artikel 1 Nummer 32 des Änderungsgesetzes lautet in einem Satz: Die §§ 71 bis 73 werden gestrichen.8 In § 71 stand die Anforderung, dass eine neu eingebaute Heizungsanlage mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen muss. Sie ist nicht ausgesetzt und nicht verschoben, sondern aus dem Gesetz entfernt. Das GEG-Infoportal des Bundes zählt zu den entfallenen Regelungen ausdrücklich auch die Beratungspflicht beim Heizungstausch und die Betriebsverbote für bestimmte Heizungen.9

An ihre Stelle tritt eine andere Konstruktion: Wahlfreiheit beim Gerät, Quote beim Brennstoff. Der neue § 42 Absatz 2 zählt zehn zulässige Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage auf — von der Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung über die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse und Wasserstoff, die beiden Hybridvarianten, die hocheffiziente Kraft-Wärme-Kopplung und die Stromdirektheizung bis zur Hausübergabestation an ein Wärmenetz und einer „anderen innovativen Heizungslösung“.8 Keine davon ist verboten — voraussetzungslos ist aber auch keine: § 42 Absatz 1 stellt den Ersatz ausdrücklich unter die Maßgaben der §§ 43 bis 46. Wer eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung wählt, übernimmt damit die Quote des § 43. Eine Stromdirektheizung darf in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn dessen baulicher Wärmeschutz die Anforderungen der §§ 16 und 19 um mindestens 30 Prozent unterschreitet; ausgenommen ist ein Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt (§ 46).

#Die Bio-Treppe: was eine neue Gas- oder Ölheizung kostet, kommt später

Wer sich für die fossile Option entscheidet, übernimmt eine Pflicht, die erst in einigen Jahren greift. Nach § 43 Absatz 1 GModG muss der Eigentümer bei einer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugt wird.6

Diese Pflicht lässt sich auch anders erfüllen, und zwar auf vier Wegen. Was befristet ist, ist dabei nicht der Weg, sondern die Vereinfachung — ein wichtiger Unterschied, der beim Lesen des Gesetzes leicht untergeht. Eine solarthermische Anlage (§ 43 Absatz 3 Satz 1) und eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Absatz 4 Satz 1) können die Quote jeweils ohne zeitliche Begrenzung tragen. Nur die Erfüllungsfiktion — die Pflicht gilt ohne weiteren Nachweis als erfüllt — ist auf den Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2034 begrenzt und an feste Werte gebunden: bei der Solaranlage mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche, bei mehr als zwei Wohnungen 0,03; bei der Lüftungsanlage ein Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent, eine Leistungszahl von mindestens 10 und die Versorgung der gesamten Gebäudefläche. Im Übrigen verlangt § 43 Absatz 3 Satz 3 bei der Solarthermie den Nachweis durch eine fachkundige Person nach § 88 oder eine Unternehmererklärung, sobald mehr als 15 Prozent angerechnet werden sollen. Die Wärmepumpen-Hybridheizung ist der dritte Weg: Sie erfüllt die Anforderung nach § 43 Absatz 5, wenn die Wärmepumpe im Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 Prozent der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 Prozent — nachweispflichtig oberhalb von 30 Prozent Anrechnung, bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen und bei Nichtwohngebäuden erst für die Zeit nach dem 31. Dezember 2039, bei allen anderen Betriebsweisen ab dem 1. Januar 2029. Die Biomasse-Hybridheizung ist der vierte: Nach § 45 Absatz 2 erfüllt die Nutzung fester Biomasse die Pflicht aus § 43 Absatz 1; auch hier ist über 15 Prozent Anrechnung hinaus ab 2035 nachzuweisen, welcher Anteil auf sie entfällt.6 Fällt die alte Anlage irreparabel aus, gibt § 43 Absatz 7 zwölf Monate Luft: Wer 2028 wegen eines solchen Ausfalls neu einbaut, unterliegt der Quote erst zwölf Monate nach dem Einbau; ab 2029 gilt für zwölf Monate weiter die Stufe, die im Zeitpunkt des Ausfalls maßgeblich war.6

Ein zweiter Punkt wird oft als geltende Pflicht dargestellt und ist keine: § 42a GModG kündigt lediglich an, dass die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen soll, das Inverkehrbringer verpflichtet, Heizbrennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Das ist ein Gesetzgebungsauftrag, keine Anforderung an Ihr Gebäude. Ab wann welche Quote für die Brennstoffhändler gilt, steht im GModG nicht — wer dazu Prozentzahlen liest, liest über ein Gesetz, das noch nicht beschlossen ist.

Zwei Regelungen daneben betreffen das Verhältnis von Vermietern und Mietern. Artikel 5 ändert das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz und teilt die Kosten, die durch Einbau und Betrieb einer Heizung nach § 43 entstehen, zwischen beiden Seiten hälftig auf — Netzentgelte und Kohlendioxidkosten ab 2028, die Mehrkosten des Pflicht-Bioanteils ab 2029. Artikel 6 fügt § 559f in das Bürgerliche Gesetzbuch ein: Nach dem Einbau einer Wärmepumpe darf der Vermieter die volle Modernisierungsumlage nur ansetzen, wenn ein Fachunternehmer nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt; ohne diesen Nachweis nur die Hälfte der Kosten. Der Nachweis entfällt bei jüngeren oder gut gedämmten Gebäuden — Baujahr nach 1996, Bauweise nach der Wärmeschutzverordnung 1994, nach einer Sanierung das Niveau des § 38 GModG oder eine Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius (§ 559f Absatz 1 Satz 2 BGB).8

#Wer ist betroffen: Wohngebäude, Nichtwohngebäude, öffentliche Gebäude?

Das GModG trifft die drei Gebäudegruppen sehr unterschiedlich stark. Für Wohngebäude bleibt es im Kern beim bisherigen System; die eigentliche Verschärfung liegt bei den Nichtwohngebäuden, und die schärfsten Neubauanforderungen betreffen zuerst die öffentliche Hand.

#Wohngebäude: keine Sanierungspflicht für das einzelne Haus

Eine unbedingte Sanierungspflicht für Ihr Wohnhaus enthält das Gesetz nicht. Es bleibt bei den bekannten Anforderungen: der Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Verteilleitungen, den bedingten Anforderungen, die erst greifen, wenn Sie ohnehin Dach, Fassade oder Fenster erneuern, und den Regeln für Erweiterung und Ausbau. Die Verbraucherzentrale beschreibt dieselbe Systematik: wenige Austausch- und Nachrüstpflichten, daneben bedingte Anforderungen bei ohnehin geplanten Maßnahmen.12

Der Grund dafür liegt in der EU-Richtlinie selbst. Sie verlangt für Wohngebäude keinen gebäudescharfen Mindeststandard, sondern einen Pfad für den Bestand: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands muss bis 2030 gegenüber 2020 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent sinken, wobei mindestens 55 Prozent dieses Rückgangs aus der Renovierung der 43 Prozent Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz kommen sollen.10 Verpflichtet ist damit der Staat, nicht der einzelne Eigentümer.

Wie groß dieser Bestand ist, zeigt die amtliche Statistik: Zum Jahresende 2025 zählte Deutschland 13,5 Millionen Einfamilienhäuser, 2,8 Millionen Zweifamilienhäuser und 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser. Allein in den Mehrfamilienhäusern lagen 23,6 Millionen Wohnungen; insgesamt gab es in Deutschland 44,0 Millionen Wohnungen.11 Eine Pflicht, die jedes dieser Gebäude einzeln erfasst, hätte einen anderen Zuschnitt gebraucht als der Pfad, für den sich die Richtlinie entschieden hat.

#Nichtwohngebäude: Höchstwerte ab 2030 und 2033

Hier liegt die eigentliche Neuerung. Ab dem 1. Januar 2027 gilt der neue § 40 GModG, „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“. Er verpflichtet den Eigentümer, mit geeigneten Maßnahmen dafür zu sorgen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des Werts eines Referenzgebäudes beträgt.8 Auf europäischer Ebene entspricht das den Schwellenwerten, unterhalb derer alle Nichtwohngebäude ab 2030 beziehungsweise 2033 liegen sollen — gemessen an den 16 respektive 26 Prozent des Bestands mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz.10

Die Pflicht hat Ausnahmen, und sie sind breit. Sie entfällt, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Sie gilt außerdem als erfüllt, wenn das Gebäude ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde, wenn es nachweislich das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erreicht, wenn es überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe beheizt wird oder wenn es an Fernwärme hängt. Ausgenommen sind unter anderem Abrisskandidaten, bestimmte Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten, landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf und freistehende kleine Gebäude.8

Betroffen ist damit ein überschaubarer Teil eines sehr großen Bestands. Die bislang umfassendste Erhebung des Instituts Wohnen und Umwelt rechnet auf 21,124 ± 0,445 Millionen Nichtwohngebäude in Deutschland hoch, von denen aber nur 1,981 ± 0,152 Millionen beheizt oder gekühlt und damit in vollem Umfang vom Gebäudeenergierecht erfasst sind; die Zahlen stammen aus dem Jahr 2021.13

#Öffentliche Gebäude: Nullemissionsgebäude ab 2028

Der Bund geht bei den Neubauanforderungen voran. Artikel 3 des Änderungsgesetzes fügt zum 1. Januar 2028 einen § 10a ein: Ein neues Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, das von einer Behörde genutzt wird, ist als Nullemissionsgebäude zu errichten. Artikel 4 weitet das zum 1. Januar 2030 auf alle Neubauten aus — dann gilt für jeden, der ein Gebäude errichtet, derselbe Standard.8

Für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude, die eine Behörde nutzt, ist ab 2027 ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen; bei starkem Publikumsverkehr muss er gut sichtbar aushängen. Dazu kommt die gestaffelte Solarpflicht des neuen § 106, die ebenfalls bei öffentlichen Nichtwohngebäuden beginnt und neue Wohngebäude erst ab 2030 erreicht.8

#Und die neue Skala A bis G?

Ab dem 1. Januar 2027 führt das Gesetz eine Effizienzskala von A bis G ein — aber ausschließlich für Nichtwohngebäude. Der neue § 86 trennt beide Welten sauber: Die Absätze 1 und 2 verweisen für Wohngebäude auf Anlage 10, die Absätze 3 und 4 führen für Nichtwohngebäude die neue Anlage 10a ein, und in die Klasse A darf dort nur ein Gebäude, das am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursacht.8 Anders als bei Wohngebäuden misst diese Skala nicht in Kilowattstunden je Quadratmeter, sondern im Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zu dem eines Referenzgebäudes — eine allgemeingültige Umrechnung in Kilowattstunden gibt es deshalb nicht.

Für Wohngebäude gilt weiterhin Anlage 10 mit den neun Klassen A+ bis H und den Grenzen von 30 bis 250 Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr.7 An der Skala und ihren Grenzwerten ändert Artikel 2 nichts; er fasst allein den Flächenbezug enger: Bezugsgröße ist ab 2027 die Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird.8 Weil der Nenner damit kleiner ausfallen kann, verschiebt sich im Einzelfall der ausgewiesene Kennwert — an der Einteilung selbst ändert das nichts. Die Meldung, Wohnhäuser bekämen jetzt eine Klasse zwischen A und G, bleibt falsch.

#Welche Fristen kommen bis 2033 auf Eigentümer zu?

Die folgenden Termine stehen im Gesetz und lassen sich vormerken. Nicht jeder betrifft jedes Gebäude; die dritte Spalte nennt die Fundstelle, damit Sie den für Sie einschlägigen Punkt nachlesen können.

#Was heißt das GModG für Verkauf und Vermietung?

Für den Alltag bleibt der Ablauf, wie er ist. Wollen Sie ein Gebäude oder eine Wohnung verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen, muss ein Energieausweis vorliegen. Spätestens bei der Besichtigung ist er dem Interessenten vorzulegen; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich, spätestens auf Aufforderung. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Für die Vermietung gilt dasselbe entsprechend (§ 80 Absätze 3 bis 5 GModG).2

Wer eine Anzeige in kommerziellen Medien schaltet und zu diesem Zeitpunkt einen Ausweis hat, muss fünf Angaben nennen: die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und — bei Wohngebäuden — Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Absatz 1 GModG).4

Fehlt der Ausweis oder fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Absatz 2 GModG unterscheidet drei Rahmen. Bis 50.000 Euro reicht er bei Verstößen an Gebäudehülle und Anlagentechnik, etwa fehlerhafter Errichtung, ungedämmter oberster Geschossdecke oder fehlenden Regelungseinrichtungen an der Heizung. Bis 10.000 Euro gilt für die Nummern, unter die sämtliche Energieausweis-Verstöße fallen: fehlende Vorlage, fehlende Übergabe, fehlende Pflichtangaben in der Anzeige. Bis 5.000 Euro bleiben für die übrigen Fälle.5 Ab 2027 verschieben sich in dieser Vorschrift die Nummern, die Beträge bleiben.

Zwei Dinge ändern sich ab 2027 an dieser Stelle doch: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Ausweispflicht aus, und Baudenkmäler sind nicht mehr befreit. Welche Anlässe im Einzelnen eine Pflicht auslösen, wer ausgenommen ist und was bei Eigentumswohnungen und Erbfällen gilt, steht in Wann der Energieausweis Pflicht ist.

#Was kostet ein Energieausweis nach neuem Recht?

Am Preis selbst ändert das Gesetz nichts — es ändert, was ein Aussteller tun muss. Beim Energieausweis Portal kostet der Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude 69,90 € und der Bedarfsausweis 119,90 €; wer es eilig hat, zahlt 39,99 € Aufpreis für die Expressbearbeitung. Die vollständige Aufschlüsselung samt der Spanne für die Erstellung mit Vor-Ort-Begehung steht in Was ein Energieausweis kostet.

Zwei Punkte des neuen Rechts wirken erkennbar auf den Aufwand. Erstens muss der Aussteller ab 2027 ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder sich für die Beurteilung geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen. Die Erstellung über ein Onlineformular bleibt damit möglich, sie bekommt einen zusätzlichen Nachweisschritt. Zweitens ist für Nichtwohngebäude nur noch der rechnerisch aufwendigere Bilanzierungsausweis zulässig — dort fällt der günstigere Weg über Verbrauchsdaten weg. Welche Folge das für die Preise hat, sagt das Gesetz nicht, und wir schätzen sie hier nicht.

Für Wohngebäude bleibt beides offen: Sie können den Verbrauchsausweis oder den Bedarfsausweis ausstellen lassen, und ab 2027 dürfen Sie bei einem reinen Wohngebäude ohne Baujahrsprüfung frei zwischen beiden wählen.

#Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz

#Fazit: ein Gesetz, zwei Termine

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das umbenannte und umgebaute Gebäudeenergiegesetz, und es kommt in Stufen. Seit dem 29. Juli 2026 gilt der Heizungsteil: keine 65-Prozent-Pflicht mehr, dafür Wahlfreiheit beim Gerät und eine Brennstoffquote ab 2029. Am 1. Januar 2027 folgt der Energieausweis mit digitaler Ausstellung, freier Wahl der Ausweisart für reine Wohngebäude und deutlich mehr Pflichtangaben.

Für Eigentümer eines Wohnhauses ist die Nachricht damit ruhiger, als viele Schlagzeilen vermuten lassen: keine Sanierungspflicht, keine neue Effizienzskala, ein bestehender Ausweis behält seine zehn Jahre. Wer ein Nichtwohngebäude besitzt, hat dagegen zwei Termine im Kalender — 2030 und 2033 — und sollte die Ausgangslage seines Gebäudes kennen, bevor er sie erreicht.