Energieausweis für Gewerbeimmobilien: was er kostet und warum es keinen Festpreis gibt

Sie besitzen ein Bürohaus, eine Ladenzeile oder eine Halle und brauchen einen Energieausweis — und stellen fest, dass Ihnen niemand einen Preis nennt, sondern jeder erst einmal Fragen stellt. Das ist kein Ausweichen. Beim Wohnhaus schreibt das Gesetz ein enges Leistungspaket vor, deshalb gibt es dort einen Listenpreis; beim Nichtwohngebäude tut es das nicht, und deshalb gibt es dort ein Angebot.

Dieser Beitrag erklärt, woraus sich der Aufwand tatsächlich zusammensetzt, welche vier Größen ihn treiben, warum es zu Preisen für Gewerbeobjekte keine belastbare Statistik gibt und was Sie stattdessen als Anhaltspunkt nehmen können. Danach geht es um die Änderung, die ab dem 1. Januar 2027 die günstige Variante streicht, um die Unterlagen, die den Aufwand senken, und um die Frage, wer bei vermieteten Einheiten zahlt.

#Warum kostet der Energieausweis für ein Gewerbeobjekt mehr als für ein Wohnhaus?

Weil er mehr enthalten muss. Ein Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude bildet zwei Nutzungen ab: Heizung und Warmwasserbereitung. Für ein Nichtwohngebäude verlangt § 82 Absatz 2 GModG den Endenergieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung — fünf Nutzungen, bezogen auf die Nettogrundfläche statt auf die Gebäudenutzfläche.6 Was ein Nichtwohngebäude überhaupt ist, wann es einen Ausweis braucht und wann er aushängen muss, steht im Überblick unter Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Der Unterschied bei der Bezugsfläche wird beim Rechnen sofort teuer, weil er die Datenerhebung mitbestimmt.

Dazu kommen die Pflichtangaben. § 85 Absatz 2 GModG verlangt beim Nichtwohngebäude die Gebäudezonen mit ihrer jeweiligen Nettogrundfläche und deren Anteil an der Gesamtfläche, die Aufteilung des Jahresendenergiebedarfs auf alle fünf Nutzungen und den Endenergiebedarf für Wärme und für Strom getrennt. Ein Wohngebäudeausweis kennt nichts davon.

Der zweite Grund ist ökonomisch, nicht technisch: Für die Leistung „Energieausweis“ gibt es keine Gebührenordnung. Die Architektenkammer Baden-Württemberg stellt fest, dass solche Leistungen nicht nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abgegolten werden können, und empfiehlt stattdessen eine freie Vereinbarung.13 Beim Wohngebäude überbrückt der Markt das mit standardisierten Online-Verfahren und festen Preisen — 69,90 € für den Verbrauchsausweis, 119,90 € für den Bedarfsausweis. Womit diese Preise gefüllt sind, steht unter Was ein Energieausweis kostet. Beim Nichtwohngebäude trägt die Standardisierung nur so weit, wie das Gebäude standardisiert ist.

#Wovon hängt der Preis ab — Fläche, Nutzung, Zonierung, Anlagentechnik?

Vier Größen entscheiden, und sie wirken nicht gleich stark.

Die Zonierung ist der stärkste Hebel. Die Berechnungsnorm DIN V 18599 hält für Nichtwohngebäude eigene Nutzungsprofile bereit; jede Zone bekommt eigene Randbedingungen für Temperatur, Nutzungszeiten, Beleuchtung und Luftwechsel. Ein Gebäude, das in acht Zonen zerfällt, ist nicht acht Mal so aufwendig wie ein einzoniges — aber deutlich aufwendiger. Genau deshalb kennt das Gesetz eine Abkürzung: § 32 GModG erlaubt ein Ein-Zonen-Modell, wenn fünf Bedingungen zusammen erfüllt sind und das Gebäude zu einer von sechs Arten gehört.2 Für bestehende Gebäude gilt die Regel über § 38 Absatz 3 GModG entsprechend.

Die dritte Bedingung ist die, an der die meisten Objekte scheitern: Klimatisierung. § 32 Absatz 4 GModG lässt eine Ausnahme zu, wenn in einem Bürogebäude nur eine Verkaufseinrichtung, ein Gewerbebetrieb oder eine Gaststätte gekühlt wird und die gekühlte Fläche jeweils 450 Quadratmeter nicht übersteigt. Ein durchgehend klimatisiertes Bürohaus fällt heraus — und wird zoniert gerechnet.

Die Fläche wirkt danach. Sie treibt Aufmaß, Bauteilerfassung und Plausibilitätsprüfung. Wie stark, lässt sich an einer amtlichen Zahl ablesen, auch wenn sie eine andere Leistung betrifft: Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert im Modul 2 seiner Bundesförderung Energieberatung für Nichtwohngebäude eine Energieberatung nach DIN V 18599 mit 50 Prozent des förderfähigen Honorars und staffelt den Höchstzuschuss nach der beheizten oder gekühlten Nettogrundfläche.10

Die dritte Spalte steht so nicht in der Richtlinie; sie ist die Umkehrung des Fördersatzes von 50 Prozent und zeigt, bis zu welchem Honorar der Zuschuss überhaupt noch mitwächst.

Die Anlagentechnik entscheidet, wie schwer die Daten zu beschaffen sind. Die Deutsche Energie-Agentur beschreibt das in ihrem Leitfaden nüchtern: Die Heizenergiedaten liegen bei Nichtwohngebäuden meist zentral vor und sind vergleichsweise einfach aufzunehmen. Erheblich schwieriger sei der Stromverbrauch — in einem Einkaufszentrum müssen auch die Stromverbräuche für Beleuchtung und Klimatisierung der einzelnen Ladenflächen vorliegen, und ohne zentrale Zähler bleibt nur die Abfrage bei jedem einzelnen Nutzer. Das ist die Position, die eine Rechnung sprengt, und sie hängt nicht am Gebäude, sondern an seiner Zählerstruktur.

Die Begehung ist die vierte Größe. § 84 Absatz 1 GModG verlangt vom Aussteller, ein bestehendes Gebäude vor Ort zu begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Beurteilung vorlegen zu lassen, und Modernisierungsempfehlungen zu geben. Beides ist zulässig; der Termin vor Ort kostet mehr und findet nach Einschätzung der dena dafür Einsparmöglichkeiten, die aus der Ferne selten auffallen — bei Nichtwohngebäuden besonders bei Kühlung, Befeuchtung und Beleuchtung.

#Welche Preisspannen sind realistisch, und woher stammen die Zahlen?

Es gibt keine belastbare Preisstatistik für Energieausweise für Nichtwohngebäude — und das ist die ehrliche Antwort auf diese Frage. Weder das Statistische Bundesamt noch die Verbraucherzentralen, co2online, die dena oder eine Ingenieur- oder Architektenkammer erheben so etwas. Was sich googeln lässt, sind Angebotspreise einzelner Anbieter — jeder für sein eigenes Leistungspaket, ohne offengelegte Methodik und ohne Aussage darüber, was dieses Paket bei Ihrem Gebäude umfasst. Solche Zahlen als Marktpreis auszugeben wäre bequem und falsch, deshalb stehen sie hier nicht.

Was Sie stattdessen haben, ist besser als eine Spanne, weil Sie damit rechnen können:

• Die BAFA-Staffel oben zeigt die Größenordnung und die Steigung mit der Fläche — aus amtlicher Quelle.
• Ein Angebot ist ein Leistungsverzeichnis. Weil das Honorar frei vereinbart wird, ist die einzige sinnvolle Frage nicht „Was kostet das?“, sondern „Welche Leistung enthält das?“. Zwei Angebote sind nur vergleichbar, wenn beide dieselbe Zonierung, dieselbe Datenbeschaffung und dieselbe Art der Begehung ansetzen.
• Der Ausweis wird nicht gefördert. Wer auf einen Zuschuss wartet, wartet vergeblich; die BAFA nimmt Pflichtmaßnahmen ausdrücklich aus.
• Der Verbrauchsausweis ist die günstige Variante — noch. Im Energieausweis Portal kostet er für ein Nichtwohngebäude 39,99 €, solange er zulässig ist; wie lange das gilt, klärt der nächste Abschnitt. Wenn die Verbrauchsdaten vollständig vorliegen, führt er über das Formular für den Verbrauchsausweis.

Zur Einordnung, wie groß dieser Markt überhaupt ist: Das Institut Wohnen und Umwelt hat für den deutschen Bestand rund 21,1 Millionen Nichtwohngebäude gezählt, von denen nur etwa 1,98 Millionen als GEG-relevant gelten — Büro-, Verwaltungs- und Amtsgebäude machen davon rund 307.000 aus, und rund 14,8 Millionen Gebäude des Gesamtbestands sind gar nicht thermisch konditioniert — Garagen, Schuppen und ähnliche Kleinstbauten. Wer also den Eindruck hat, für seinen Gebäudetyp gebe es kein Standardprodukt, liegt damit meistens richtig.

#Verbrauchs- oder Bilanzierungsausweis — was gilt heute, was ab 2027?

Heute haben Sie die Wahl. Die Regel, die für kleine alte Wohnhäuser einen Bedarfsausweis erzwingt, steht in § 80 Absatz 3 Satz 2 GModG und gilt ausdrücklich nur für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977. Für ein Nichtwohngebäude gibt es in der geltenden Fassung keine entsprechende Einschränkung: Verbrauchs- und Bedarfsausweis stehen nebeneinander, unabhängig von Baujahr und Größe.

Ab dem 1. Januar 2027 endet die Wahl. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 ersetzt die §§ 80 bis 83; § 80 Absatz 3 Satz 2 in der neuen Fassung lautet: „In den Fällen des Satzes 1 ist für ein Nichtwohngebäude ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen.“ Und der neue § 82 beginnt mit den Worten „Wird für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient“ — der Verbrauchsausweis ist danach den reinen Wohngebäuden vorbehalten. Artikel 9 Absatz 2 des Gesetzes setzt beides auf den 1. Januar 2027.9

Für die Kosten heißt das dreierlei. Erstens fällt die günstige Variante weg. Zweitens wird die vollständige Rechnung unvermeidlich: Die neue Effizienzklasse eines Nichtwohngebäudes ergibt sich aus dem Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes, es muss also beides bilanziert werden — was die neue Skala von A bis G sonst bedeutet, steht unter Neue Skala A bis G ab 2027. Drittens wechselt die Berechnungsgrundlage: Das Änderungsgesetz ersetzt in Anlage 11 durchgehend die Verweise auf die DIN V 18599 durch die Fassung DIN/TS 18599: 2025-10.

Zwei weitere Änderungen ab 2027 treffen gerade Gewerbeobjekte. Der Ausweis wird künftig auch fällig, wenn ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird — in der heutigen Fassung ist die Verlängerung kein Auslöser. Und beim Aushang entfallen die Flächenschwellen von 250 und 500 Quadratmetern; maßgeblich ist dann allein, ob das Gebäude starken Publikumsverkehr aufweist. Welche Pflichten daraus insgesamt folgen, ordnet Energieausweis für Nichtwohngebäude ein; die Mindestvorgaben, die ab 2030 dazukommen, stehen unter MEPS ab 2030.

#Welche Unterlagen senken den Aufwand, und welche fehlenden treiben ihn?

Der Aufwand entsteht dort, wo Angaben fehlen und ersetzt werden müssen. Das Gesetz lässt Ersatz zu — er kostet aber Zeit.

Fehlen Maße, dürfen sie nach § 38 Absatz 4 GModG durch vereinfachtes Aufmaß ermittelt werden; fehlen energetische Kennwerte für Bauteile und Anlagenkomponenten, dürfen gesicherte Erfahrungswerte vergleichbarer Altersklassen verwendet werden. Das rettet das Projekt, ersetzt aber Recherchezeit durch Ortszeit — und wenn beides fehlt, wird aus einem Ausweis eine Bestandsaufnahme.

Zwei Erleichterungen sind wenig bekannt und sparen bei Portfolios spürbar. Erstens darf für mehrere Nichtwohngebäude ein gemeinsamer Verbrauchsausweis erstellt werden, wenn für sie nur ein gemeinsamer Verbrauchswert vorliegt — etwa bei Liegenschaften mit gemeinsamer Heizzentrale; im Ausweis steht dann der Zusatz „Liegenschaft“ im Adressfeld. Zweitens darf die Nettogrundfläche vereinfacht mit dem Faktor 0,85 aus der Bruttogrundfläche errechnet werden, und bei früher zu Wohnzwecken genutzten und umgenutzten Räumen mit dem 1,1-Fachen der beheizten Wohnfläche.

Und der günstigste Fall ist der, an den kaum jemand denkt: kein Ausweis. § 2 Absatz 2 GModG nimmt Betriebsgebäude, die auf eine Raum-Solltemperatur von weniger als zwölf Grad Celsius beheizt werden oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden, vollständig aus dem Gesetz heraus; dasselbe gilt für Traglufthallen, Zelte und Gebäude, die großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen. Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse ist ohnehin nicht Gegenstand des Gesetzes. Bevor Sie ein Angebot für Ihre Lagerhalle einholen, klärt eine Messung der Solltemperatur womöglich die ganze Frage.

#Wer zahlt bei vermieteten Gewerbeeinheiten — und ist der Ausweis eine Betriebsausgabe?

Zahlen muss zunächst der Eigentümer. § 80 Absatz 4 und 5 GModG richten die Vorlage- und Übergabepflichten an Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler; der Mieter ist nicht Adressat. Wer die Pflicht verletzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit — welche Tatbestände es gibt und was sie kosten, steht unter Energieausweis-Bußgeld.

Ob die Kosten auf gewerbliche Mieter umgelegt werden können, entscheidet der Mietvertrag. Die Betriebskostenverordnung zählt den Energieausweis nicht auf, und Verwaltungskosten sind nach ihrem § 1 Absatz 2 ausdrücklich keine Betriebskosten. In der Gewerberaummiete lassen die Gerichte eine formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten grundsätzlich zu, anders als in der Wohnraummiete — es braucht dafür aber eine wirksame Regelung im Vertrag. Ohne eine solche Klausel bleibt die Rechnung beim Eigentümer.

Steuerlich ist der Fall bei betrieblicher Nutzung kurz: Betriebsausgaben sind nach § 4 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes die durch den Betrieb veranlassten Aufwendungen, und der Energieausweis für ein betrieblich genutztes Gebäude gehört dazu — sofort abziehbar, kein Herstellungsaufwand. Das ist etwas anderes als die Steuerermäßigung für Privathaushalte nach § 35a des Einkommensteuergesetzes, die den Energieausweis gerade nicht erfasst. Beide Fälle samt Vorsteuerabzug trennt Energieausweis steuerlich absetzbar.

#Häufige Fragen zu den Kosten bei Gewerbeimmobilien

#Fazit: kein Festpreis, aber eine berechenbare Kostenlogik

Für eine Gewerbeimmobilie gibt es keinen Listenpreis, weil das Gesetz dort kein festes Leistungspaket vorgibt und die Honorarordnung die Leistung nicht kennt. Berechenbar bleibt sie trotzdem: Zonierung, Fläche, Anlagentechnik und Datenlage bestimmen den Aufwand, und drei davon können Sie vor dem ersten Angebot klären. Der Termin, der die Rechnung strukturell verändert, ist der 1. Januar 2027 — danach ist die Bilanzierung für jedes Nichtwohngebäude Pflicht. Wer noch 2026 einen Verbrauchsausweis bekommt, hat zehn Jahre Ruhe.